För kreditinstitut

 

Bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag i bostadsdatasystemet

Ett nytt bostadsaktiebolag eller ömsesidigt fastighetsaktiebolag som bildats efter 1.1.2019 ingår automatiskt i bostadsdatasystemet.

Ett gammalt bostadsaktiebolag eller ömsesidigt fastighetsaktiebolag som bildats före 1.1.2019 måste först överföra bolagets aktiebok till bostadsdatasystemet. Överföringen ska göras senast 31.12.2023.

Elektronisk ägaranteckning i bostadsdatasystemet

För nya husbolag är formatet på aktiegrupper och ägande elektroniskt från början.

I gamla husbolag anges ägandet efter överföringen av aktieboken fortfarande med aktiebrev. Aktiebreven ska makuleras och elektronisk ägaranteckning sökas inom 10 år efter överföringen av aktieboken.

Om en aktielägenhet byter ägare efter det att husbolagets aktiebok har överförts till bostadsdatasystemet, ska den nya ägaren ansöka om registrering av ägande och makulering av aktiebrev inom två månader efter överlåtelsen eller överföringen av äganderätten.

Uppgifter om pantsättning och begränsningar i bostadsdatasystemet

Anteckning om pantsättning

Banken och kunden avtalar om pantsättning på samma sätt som tidigare. Pantsättningen kan registreras antingen på ett objekt eller en kvotdel. Pantsättningen av en aktielägenhet registreras på ansökan av panttagaren, men aktieägarens samtycke är en förutsättning för registreringen. Ägaren kan ge sitt samtycke genom att exempelvis underteckna pantsättningens registreringsansökan.

Om förvärvet är villkorligt, lämnas ansökan om pantsättning vilande i bostadsdatasystemet tills ägarens förvärv registreras som slutgiltigt. Det finns ingen utsatt tid för hur länge pantsättningens registreringsansökan kan lämnas vilande.

Pantsättningarnas inbördes företrädesordning bestäms enligt den ordning i vilken ansökningarna blev anhängiga. Efterpantsättningsförfarandet som tillämpats på aktiebrev är inte längre möjligt, utan alla pantsättningar ska registreras i bostadsdatasystemet. Pantsättningar som registreras samtidigt som aktiebrevet makuleras förs in på ansökan av första panthavaren och med samtycke av ägaren. Samtycke behövs inte av efterpanttagare och efterpantsättningsförbindelse behöver inte bifogas ansökan.

Pantsättningarnas företrädesordning eller maximibelopp kan ändras med samtycke av de panthavare, vilkas rätt ändringen berör.

Banken ansöker om borttagning av pantsättning när lånekapitalet har betalats. För borttagning av anteckning om pantsättning behöver samtycke inte fogas ansökan, om sökanden är den panttagare som antecknats i registret.

Övriga begränsningar

En utmätning, säkerhetsåtgärd, konkurs eller företagssanering som berör en aktielägenhet antecknas i bostadsdatasystemet enligt anmälan av utmätningsmannen, konkursboet eller utredaren. Änkans besittningsrätt och nyttjanderätt som grundar sig på testamente antecknas i bostadsdatasystemet antingen på tjänstens vägnar när aktieförvärvet registreras eller på ansökan av innehavaren av besittnings- eller nyttjanderätten. En förutsättning för anteckningen är aktielägenhetsägarens samtycke eller en annan utredning om nyttjande- eller besittningsrätt.

Som begränsningar antecknas också inlösningsbegränsning enligt bostadsordningen och begränsningar som föreskrivs annanstans i lag, exempelvis en begränsning enligt aravabegränsningslagen.

RS-begränsning

En RS-begränsning som hänför sig till en aktielägenhet antecknas i bostadsdatasystemet enligt anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten när RS-förfarandet inleds och tas bort när RS-förfarandet upphör. Den som förvarar skyddsdokumenten kan vara en bank eller regionförvaltningsverket.

Inverkan av en ändring i bolagsordningen på uppgifter i bostadsdatasystemet

När husbolagets bolagsordning ändras så att den aktiegruppbeteckning som berör de aktier som ger rätt till besittningen av en aktielägenhet ändras, har denna ändring en inverkan på uppgifterna i bostadsdatasystemet.

Patent- och registerstyrelsen för in uppgifter om ändrade och nya aktiegrupper i bostadsdatasystemet. Om en ny aktiegrupp har uppstått i stället för en aktiegrupp som upphört på grund av en ändring i bolagsordningen, överförs aktiegruppernas uppgifter om ägande, pantsättning och begränsning inte till den nya aktiegruppen. Rättigheterna ska uppdateras genom att ansöka om inskrivning av ägande, pantsättning eller begränsning för den nya ersättande aktiegruppen hos Lantmäteriverket. 

Utredandet av ägande-, pantsättnings- och begränsningsrätt i bostadsdatasystemet är oavgjort, om

  • aktiernas form är elektronisk anteckning, men aktielägenheten har ingen registrerad ägaranteckning
  • i aktieboken eller på aktielägenhetsutskriften finns texten ”Bolagsordningen har ändrats dd.mm.åååå. Uppgifterna är inte ännu uppdaterade i bostadsdatasystemet.”

Uppdatering av rättigheterna kan förutsätta husbolagets, ägarens eller panthavarens åtgärder. Vid Lantmäteriverkets inskrivningsförfarande ska rättigheterna riktas mot den nya aktiegrupp som trätt i den gamla aktiegruppens ställe. Beroende på situationen kan detta förutsätta aktieägarens ansökan, husbolagets redogörelse, panthavarens ansökan eller samtycke, en ansökan eller ett samtycke av den som är skyddad med begränsningen eller att aktiebrevet i pappersform lämnas till Lantmäteriverket. Vid bostadsköp kan köparens nya ägaranteckning inte registreras i bostadsdatasystemet innan situationen till följd av ändringen i bolagsordningen har åtgärdats.

Ägaren ska ansöka om registrering av ägande i bostadsdatasystemet för den nya aktiegrupp som trätt i den gamla aktiegruppens ställe. Ägandet kan registreras först efter det att pantsättningarna och begränsningarna gällande den tidigare aktiegruppen har utretts. 

Lantmäteriverket lämnar besked om aktiegruppen som upphört i handelsregistret till panthavaren i bostadsdatasystemet, om panthavarens kontaktuppgifter finns tillgängliga. Panthavaren ska ansöka om registrering av pantsättning för den nya aktiegruppen, om pantsättningen fortfarande gäller. Panthavaren ska även meddela att pantsättningsavtalet upphört, om det inte längre är giltigt.

Obs! Om husbolaget finns i bostadsdatasystemet, men äganderätten har visats med aktiebrevet före ändringen i bolagsordningen, ska aktieägaren lämna aktiebrevet till Lantmäteriverket. Om banken har aktiebrevet som säkerhet, kan banken fungera som ombud vid registrering av ägande.

Hur observerar man följderna av ändringen av bolagsordningen i bostadsdatasystemet?

En aktiegrupp som upphört i handelsregistret syns i bostadsdatasystemet tills dess rättigheter har överförts till den nya aktiegruppen. Då finns följande text i aktieboken och på aktielägenhetsutskriften av den aktiegrupp som upphört i handelsregistret: ”Bolagsordningen har ändrats dd.mm.åååå. Uppgifterna är inte ännu uppdaterade i bostadsdatasystemet.” Se exempel på aktielägenhetsutskriften (Exempel 5).

Den nya aktiegrupp som trätt i den gamla aktiegruppens ställe syns i bostadsdatasystemet först efter det att man ansökt om registrering av ägande, pantsättning eller begränsning för den. Se exempel på aktielägenhetsutskriften (Exempel 6).

Om det endast uppstår nya aktiegrupper (aktieemission) vid ändring av bolagsordningen, syns de nya aktiegrupperna omedelbart i bostadsdatasystemet, men utan en registrerad ägare. Då ska husbolaget uppge ägarna till aktiegruppen till bostadsdatasystemet. Se exempel på aktielägenhetsutskriften (Exempel 7). 

Det kan finnas flera versioner av samma aktielägenhet i bostadsdatasystemet: den gamla aktiegrupp som upphört i handelsregistret och den nya aktiegrupp som trätt i den gamlas ställe med anhängig registrering. Kontrollera läget i aktieboken (Exempel 3).

Så här registrerar du ägandet efter en ändring av ägare

Ägaren kan bemyndiga en bank att ansöka om registrering av äganderätten i ägarens ställe. Detta görs i allmänhet i fall där aktielägenheten är säkerhet för ett bostadslån och banken samtidigt ansöker om registrering av pantsättningen i bostadsdatasystemet.

När ärendet gäller ett gammalt husbolag, vars aktiebok har överförts till bostadsdatasystemet men ägandet fortfarande anges med aktiebrev:

• Ansök om registrering av äganderätten till en aktielägenhet inom två månader efter undertecknandet av köpebrevet eller överföringen av äganderätten.
• Om köpet är villkorligt, kan du ansöka om registrering av äganderätt och makulering av aktiebrev först när köpet har slutits.
• Lämna in aktiebrevet i pappersform till Lantmäteriverket för makulering i samband med registreringen.

Lantmäteriverket meddelar både sökanden och husbolaget om registreringen av äganderätten.

När även aktielägenheten har förts in i bostadsdatasystemet, det vill säga ägandet anges med en elektronisk ägaranteckning:

• Ansök om registrering av den nya ägarens äganderätt utan dröjsmål, då registreras också pantsättningen i bostadsdatasystemet så fort som möjligt.
• Skaffa säljarens samtycke till registrering av köparens äganderätt redan vid köpslutet.
• Om köpet är villkorligt kan du genast ansöka om en villkorlig registrering av äganderätten. Registreringen godkänns som villkorlig och en eventuell ansökan om registrering av pantsättning lämnas vilande tills du ansöker om den slutliga registreringen av äganderätten efter att villkoret har uppfyllts.
• Bifoga säljarens samtycke till ansökan om registrering av äganderätten. Säljarens samtycke behövs även för en villkorlig registrering av äganderätten. Samtycket kan vara en kopia av överlåtelsehandlingen, ett separat skriftligt samtycke, eller så kan samtycket antecknas på ansökningsblanketten.
• Vid familje- och arvsrättsliga förvärv, bifoga till ansökan en kopia av åtkomsthandlingarna, exempelvis ett bouppteckningsinstrument och en släktutredning, ett lagakraftvunnet testamente eller ett avvittringsinstrument.

Övervakning av överlåtelseskatten vid ägarbyte

När en aktielägenhet byter ägare ska respektive överlåtelsemottagare lämna in en överlåtelseskattedeklaration till Skatteverket. Skatteverket förmedlar uppgiften om betald överlåtelseskatt eller befrielse från överlåtelseskatt direkt till bostadsdatasystemet.

I följande undantagsfall ska dock den nya ägaren själv lämna in ett intyg om överlåtelseskatt till Lantmäteriverket: 

•    Om köparen ingått ett RS-köpeavtal före 1.11.2019, anmäler RS-banken ägaren till Lantmäteriverket för registrering, men uppgiften fås inte från Skatteförvaltningen.
•    Om ägaren med en överlåtelseskattedeklaration har anmält sitt köp av flera aktielägenheter genom ett och samma köp

Den nya ägaren kan genast antecknas i bostadsdatasystemet, men ägaren antecknas i aktieboken först när utredningen om betald överlåtelseskatt eller befrielse från överlåtelseskatt har inkommit.
Mera information om betalning av överlåtelseskatt finns på Skatteförvaltningens webbplats.

Ansökningsblanketter med ifyllningsanvisningar

Ansökningsblanketterna med ifyllningsanvisningar har publicerats på webbplatserna lantmateriverket.fi och Suomi.fi

Bostadsdatasystemets fakturering

Om banken kan ta emot nätfakturor, skickar Lantmäteriverket exempelvis fakturorna för registrering av äganderätt och pantsättning i form av nätfakturor. I ansökan kan banken ange en separat faktureringsreferens för att underlätta identifieringen av fakturorna.

Banken kan också förbjuda nätfakturering, men i så fall avser förbudet all fakturering från Lantmäteriverket till hela bankorganisationen. Faktureringens kontaktuppgifter (inkl. nätfaktureringsförbud) kan vid behov skickas per e-post till Lantmäteriverkets registratorskontor.

Lantmäteriverket kan också skicka fakturan direkt till sökanden om sökandens uppgifter anges under punkten Faktureringsadress på ansökan. Om sökanden är en fysisk person, hämtas sökandens uppgifter från befolkningsdatasystemet.

Nyttiga länkar