Pankeille

Sisällys

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt huoneistotietojärjestelmässä

Sähköinen omistusmerkintä huoneistotietojärjestelmässä

Panttaus- ja rajoitusmerkinnät huoneistotietojärjestelmässä

Yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin

Kuinka rekisteröit omistuksen omistajanvaihdoksen jälkeen

Varainsiirtoveron valvonta omistajanvaihdoksessa

Hakemuslomakkeet ohjeineen

Huoneistotietojärjestelmän laskutus

Hyödyllisiä linkkejä

 

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt huoneistotietojärjestelmässä

Uusi, 1.1.2019 jälkeen perustettu asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö kuuluu automaattisesti huoneistotietojärjestelmään.

Vanhan, ennen 1.1.2019 perustetun asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön on ensin siirrettävä yhtiön osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään. Siirto on tehtävä 31.12.2023 mennessä.

Sähköinen omistusmerkintä huoneistotietojärjestelmässä

Uusissa taloyhtiöissä myös osakeryhmät ja niiden omistus ovat alusta lähtien muodoltaan sähköiset.

Vanhoissa taloyhtiöissä osakeluettelon siirron jälkeen omistusta osoittavat edelleen paperiset osakekirjat. Osakekirjat on mitätöitävä ja sähköistä omistusmerkintää on haettava 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta.

Jos osakehuoneisto kuitenkin vaihtaa omistajaa sen jälkeen, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, on uuden omistajan haettava omistuksen rekisteröintiä ja osakekirjan mitätöintiä kahden kuukauden kuluessa luovutuksesta tai omistusoikeuden siirtymisestä.

Panttaus- ja rajoitusmerkinnät huoneistotietojärjestelmässä

Panttausmerkintä

Pankki ja asiakas sopivat panttauksesta kuten aikaisemminkin. Panttaus voidaan rekisteröidä koko kohteeseen tai määräosaan. Osakehuoneiston panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta, mutta rekisteröinnin edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus. Omistaja voi antaa suostumuksen esimerkiksi allekirjoittamalla panttauksen rekisteröintihakemuksen.

Jos saanto on ehdollinen, panttausta koskeva hakemus jätetään lepäämään huoneistotietojärjestelmässä siihen saakka, kunnes omistajan saanto rekisteröidään lopullisena. Panttauksen rekisteröintihakemuksen lepäämiselle ei ole määräaikaa.

Panttausten keskinäinen etusija määräytyy hakemusten vireilletulojärjestyksen mukaan. Osakekirjoihin sovellettu jälkipanttausmenettely ei ole enää mahdollista, vaan kaikki panttaukset on rekisteröitävä huoneistotietojärjestelmään. Osakekirjan mitätöinnin yhteydessä rekisteröitävät panttaukset kirjataan ensipantinsaajan hakemuksesta ja omistajan suostumuksella. Suostumusta ei tarvita jälkipantinsaajilta eikä jälkipanttaussitoumusta tarvitse liittää hakemukseen.

Panttausten etusijaa tai enimmäismäärää voidaan muuttaa niiden pantinhaltijoiden suostumuksella, joiden oikeuteen muutos vaikuttaa.

Pankki hakee panttauksen poistamista, kun lainapääoma on maksettu. Panttausmerkinnän poistamiseen ei tarvitse liittää suostumusta, kun hakijana on rekisteriin merkitty pantinsaaja.

Muut rajoitukset

Osakehuoneistoon kohdistuva ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus merkitään huoneistotietojärjestelmään ulosottomiehen, konkurssipesän tai selvittäjän ilmoituksesta. Lesken hallintaoikeus ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus merkitään huoneistotietojärjestelmään joko viran puolesta osakkeen saantoa rekisteröitäessä tai hallinta- tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta. Merkinnän edellytyksenä on osakehuoneiston omistajan suostumus tai muu selvitys käyttö- tai hallintaoikeudesta.

Rajoituksina merkitään myös yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusrajoitus ja muualla laissa säädetyt rajoitukset, esimerkiksi aravalain mukainen rajoitus.

RS-rajoitus

Osakehuoneistoon kohdistuva RS-rajoitus merkitään huoneistotietojärjestelmään turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta RS-menettelyn alkaessa ja poistetaan RS-menettelyn päätyttyä. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä voi toimia pankki tai aluehallintovirasto.

Yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin

Kun taloyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden osakeryhmätunnus muuttuu, muutoksella on vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin.

Tiedot muuttuneista ja uusista osakeryhmistä tulevat huoneistotietojärjestelmään PRH:sta. Jos uusi osakeryhmä on tullut yhtiöjärjestyksen muutoksessa lakanneen osakeryhmän sijaan, osakeryhmien omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot eivät siirry uudelle, sijaan tulleelle osakeryhmälle. Oikeudet on saatettava ajan tasalle hakemalla Maanmittauslaitokselta omistuksen, panttauksen tai rajoituksen kirjaamista uudelle, sijaan tulleelle osakeryhmälle. 

Omistus-, panttaus- ja rajoitusoikeuksien selvittäminen huoneistotietojärjestelmässä on kesken, jos

  • osakkeiden muoto on sähköinen merkintä, mutta osakehuoneistolla ei ole rekisteröityä omistajamerkintää
  • osakeluettelossa tai osakehuoneistotulosteella näkyy teksti "Yhtiöjärjestys on muuttunut pp.kk.vvvvv. Tiedot eivät ole huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla."

Oikeuksien saattaminen ajan tasalle voi edellyttää toimintaa taloyhtiöltä, omistajalta ja pantinsaajalta. Oikeudet on kohdistettava uudelle (sijaan tulleelle) osakeryhmälle kirjaamismenettelyssä Maanmittauslaitoksessa. Tämä voi edellyttää tilanteesta riippuen osakkeenomistajan hakemusta, taloyhtiön selvitystä, pantinhaltijan hakemusta tai suostumusta, rajoituksella suojatun tahon hakemusta tai suostumusta tai paperisen osakekirjan toimittamista Maanmittauslaitokselle. Asuntokauppatilanteissa ostajan uutta omistajamerkintää ei voida kirjata huoneistotietojärjestelmään ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutoksessa aiheutunut tilanne on saatettu ajan tasalle.

Omistajan tulee hakea omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään uudelle, sijaan tulleelle osakeryhmälle. Omistuksen voi rekisteröidä vasta sen jälkeen, kun aikaisempaa osakeryhmää koskevat panttaukset ja rajoitukset on selvitetty. 

Maanmittauslaitos lähettää tiedon kaupparekisterissä lakanneesta osakeryhmästä huoneistotietojärjestelmään merkitylle pantinsaajalle, jos pantinsaajan yhteystiedot ovat tiedossa. Pantinsaajan on haettava panttauksen rekisteröimistä uudelle osakeryhmälle, jos panttaus on vielä voimassa. Pantinsaajan on myös ilmoitettava panttaussopimuksen lakkaamisesta, jos se ei ole enää voimassa.

Huom! Jos taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta omistusoikeus on ennen yhtiöjärjestyksen muutosta osoitettu vielä osakekirjalla, on osakkeenomistajan toimitettava osakekirja Maanmittauslaitokselle. Jos osakekirja on pankilla vakuutena, pankki voi toimia asiamiehenä omistuksen rekisteröinnissä.

Kuinka havaita yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutukset huoneistotietojärjestelmässä?

Kaupparekisterissä lakannut osakeryhmä näkyy huoneistotietojärjestelmässä niin kauan kunnes sillä olevat oikeudet on siirretty uudelle osakeryhmälle. Tällöin osakeluettelossa ja osakehuoneistotulosteella näkyy kaupparekisterissä lakanneella osakeryhmällä teksti: "Yhtiöjärjestys on muuttunut pp.kk.vvvvv. Tiedot eivät ole huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla". Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 5).

Uusi, sijaan tullut osakeryhmä näkyy huoneistotietojärjestelmässä vasta, kun sille on haettu omistuksen, panttauksen tai rajoituksen rekisteröintiä. Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 6).

Jos yhtiöjärjestyksen muutoksessa syntyy ainoastaan uusia osakeryhmiä (osakeanti), uudet osakeryhmät näkyvät välittömästi huoneistotietojärjestelmässä, mutta ilman rekisteröityä omistajaa. Taloyhtiön tulee tällöin ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään osakeryhmän omistajat. Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 7). 

Huoneistotietojärjestelmässä voi olla useita ilmentymiä samasta huoneistosta: vanha kaupparekisterissä lakannut osakeryhmä ja uusi sijaan tullut osakeryhmä, jossa on rekisteröinti vireillä. Tilanteen voi tarkistaa osakeluettelosta (Esimerkki 3).

Kuinka rekisteröit omistuksen omistajanvaihdoksen jälkeen

Omistaja voi valtuuttaa pankin hakemaan omistusoikeuden rekisteröintiä puolestaan. Näin toimitaan yleensä tapauksissa, joissa osakehuoneisto on asuntolainan vakuutena ja pankki hakee samalla panttauksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään.

Kun on kyse vanhasta taloyhtiöstä, jonka osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta omistus osoitetaan vielä paperisella osakekirjalla:

  • Hae osakehuoneistolle omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta tai omistusoikeuden siirtymisestä.
  • Jos kysymys on ehdollisesta kaupasta, voit hakea omistuksen rekisteröintiä ja osakekirjan mitätöintiä vasta sitten, kun kauppa on toteutunut.
  • Toimita paperinen osakekirja rekisteröinnin yhteydessä Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi.

Maanmittauslaitos ilmoittaa omistuksen rekisteröinnistä sekä hakijalle että taloyhtiölle.

Kun myös osakehuoneisto on jo huoneistotietojärjestelmässä eli omistus osoitetaan sähköisellä omistusmerkinnällä:

  • Hae uudelle omistajalle omistuksen rekisteröintiä viivytyksettä, jotta saat myös panttauksen rekisteröidyksi huoneistotietojärjestelmään mahdollisimman pian.
  • Ota myyjän suostumus ostajan omistusoikeuden rekisteröintiin jo kaupantekotilaisuudessa.  
  • Jos kysymys on ehdollisesta kaupasta, voit hakea ehdollista omistuksen rekisteröintiä heti. Rekisteröinti hyväksytään ehdollisena ja mahdollinen panttauksen rekisteröintihakemus jää lepäämään, kunnes haet lopullista omistuksen rekisteröintiä ehdon toteuduttua.
  • Liitä myyjän suostumus omistuksen rekisteröintihakemukseen. Myös ehdollista omistuksen rekisteröintiä varten tarvitset myyjän suostumuksen. Suostumus voi olla kopio luovutuskirjasta, erillinen kirjallinen suostumus tai suostumuksen voi merkitä hakemuslomakkeelle.
  • Liitä perhe- ja perintöoikeudellisissa saannoissa saantoasiakirjojen, kuten esim. perukirjan ja sukuselvityksen, lainvoimaisen testamentin tai osituskirjan kopio hakemukseen.

Varainsiirtoveron valvonta omistajanvaihdoksessa

Kun osakehuoneisto vaihtaa omistajaa, on jokaisen luovutuksensaajan annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus. Tieto suoritetusta varainsiirtoverosta tai varainsiirtoverovapaudesta saadaan Verohallinnolta suoraan huoneistotietojärjestelmään.

Seuraavissa poikkeustapauksissa uuden omistajan on kuitenkin itse toimitettava todistus suoritetusta varainsiirtoverosta Maanmittauslaitokselle: 

  • Jos ostaja on tehnyt RS-ostosopimuksen ennen 1.11.2019, RS-pankki ilmoittaa omistajan rekisteröitäväksi Maanmittauslaitokselle, mutta tietoa ei saada Verohallinnolta.
  • Jos ostaja on ilmoittanut varainsiirtoveroilmoituksella ostaneensa samalla kaupalla useita osakehuoneistoja.

Uusi omistaja voidaan rekisteröidä heti huoneistotietojärjestelmään, mutta osakeluetteloon omistaja merkitään vasta, kun selvitys suoritetusta varainsiirtoverosta tai varainsiirtoverovapaudesta on saatu.

Lisätietoja varainsiirtoveron maksamisesta löytyy Verohallinnon sivuilta.

Hakemuslomakkeet ohjeineen

Hakemuslomakkeet ohjeineen on julkaistu maanmittauslaitos.fi- sekä suomi.fi-sivustoilla.

Huoneistotietojärjestelmän laskutus

Jos pankilla on käytössään verkkolaskujen vastaanottomahdollisuus, Maanmittauslaitos lähettää esim. laskut omistusoikeuden ja panttauksen rekisteröinnistä verkkolaskuina. Pankki voi hakemuksessa ilmoittaa kullekin laskulle erillisen laskutusviitteen, jolloin laskujen tunnistaminen on helpompaa.

Pankki voi myös kieltäytyä kokonaan verkkolaskutuksesta, mutta tällöin kielto tarkoittaa kaikkea Maanmittauslaitoksen laskutusta koko pankkiorganisaatiolle. Laskutusyhteystiedot (ml. verkkolaskutuskielto) voi toimittaa tarvittaessa sähköpostitse .

Lasku voidaan lähettää myös suoraan hakijalle ilmoittamalla hakijan tiedot hakemuksen Laskutusosoite-kohdassa. Jos hakija on luonnollinen henkilö, hänen yhteystietonsa haetaan väestötietojärjestelmästä.

Hyödyllisiä linkkejä