Pankeille

 

Sisällys

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt huoneistotietojärjestelmässä

Uusi, 1.1.2019 jälkeen perustettu asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö kuuluu automaattisesti huoneistotietojärjestelmään.

Vanhan, ennen 1.1.2019 perustetun asunto-osakeyhtiön on siirrettävä yhtiön osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään. Siirto oli tehtävä 31.12.2023 mennessä. Vanha keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi halutessaan liittyä huoneistotietojärjestelmään. Lue lisää keskinäisistä kiinteistöosakeyhtiöistä.

Sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmässä

Uusissa taloyhtiöissä osakeryhmät ja niiden omistus ovat alusta lähtien sähköiset eikä paperisia osakekirjoja paineta.

Vanhojen, ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden siirtyminen huoneistotietojärjestelmään tapahtuu kahdessa vaiheessa. 

  1. Taloyhtiöt vievät järjestelmään tiedot yhtiöstä ja sen huoneistoista siirtämällä yhtiön osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään. 
  2. Omistaja hakee sähköistä omistajamerkintää 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta. Paperinen osakekirja mitätöidään omistuksen rekisteröinnin yhteydessä Maanmittauslaitoksella. 

Jos osakehuoneiston omistaja kuitenkin vaihtuu sen jälkeen, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, on uuden omistajan haettava omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa luovutuksesta.

Jos kysymyksessä on uuden asunnon kauppa (asunto myydään otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa), ehdollinen saanto tai saanto, josta ei ole suoriteta varainsiirtoveroa (esim. lahja), hakemus on tehtävä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Omistaja voi valtuuttaa pankin hakemaan omistusoikeuden rekisteröintiä puolestaan. Näin toimitaan yleensä silloin, kun osakehuoneisto on asuntolainan vakuutena ja pankki hakee samalla panttauksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Lue lisää ohjeesta: näin haet rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään.

Panttaus- ja rajoitusmerkinnät huoneistotietojärjestelmässä

Panttausmerkintä

Pankki ja asiakas sopivat panttauksesta kuten aikaisemminkin. Panttaus voidaan rekisteröidä koko kohteeseen tai määräosaan. Osakehuoneiston panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta, mutta rekisteröinnin edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus. Lue lisää ohjeesta: näin haet rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään.

Jos saanto on ehdollinen, panttausta koskeva hakemus jätetään lepäämään huoneistotietojärjestelmässä siihen saakka, kunnes omistajan saanto rekisteröidään lopullisena. Omistuksen ja panttauksen rekisteröinneistä perittävät maksut laskutetaan silloin, kun omistus ratkaistaan ehdollisena ja kun panttausta koskeva hakemus jätetään lepäämään. Panttauksen rekisteröintihakemuksen lepäämiselle ei ole määräaikaa.

Panttausten keskinäinen etusija määräytyy hakemusten vireilletulojärjestyksen mukaan. Osakekirjoihin sovellettu jälkipanttausmenettely ei ole enää mahdollista, vaan kaikki panttaukset on rekisteröitävä huoneistotietojärjestelmään. Osakekirjan mitätöinnin yhteydessä rekisteröitävät panttaukset kirjataan ensipantinsaajan hakemuksesta ja omistajan suostumuksella. Suostumusta ei tarvita jälkipantinsaajilta eikä jälkipanttaussitoumusta tarvitse liittää hakemukseen.

Panttausten etusijaa tai enimmäismäärää voidaan muuttaa niiden pantinhaltijoiden suostumuksella, joiden oikeuteen muutos vaikuttaa.

Pankki hakee panttauksen poistamista, kun lainapääoma on maksettu. Panttausmerkinnän poistamiseen ei tarvitse liittää suostumusta, kun hakijana on rekisteriin merkitty pantinsaaja.

Muut rajoitukset

Osakehuoneistoon kohdistuva ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus merkitään huoneistotietojärjestelmään ulosottomiehen, konkurssipesän tai selvittäjän ilmoituksesta. Lesken hallintaoikeus ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus merkitään huoneistotietojärjestelmään joko viran puolesta osakkeen saantoa rekisteröitäessä tai hallinta- tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta. Merkinnän edellytyksenä on osakehuoneiston omistajan suostumus tai muu selvitys käyttö- tai hallintaoikeudesta.

Rajoituksina merkitään myös yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusrajoitus ja muualla laissa säädetyt rajoitukset, esimerkiksi aravalain mukainen rajoitus.

RS-rajoitus

Osakehuoneistoon kohdistuva RS-rajoitus merkitään huoneistotietojärjestelmään turva-asiakirjojen säilyttäjän eli RS-pankin tai aluehallintaviraston ilmoituksesta, kun RS-menettely alkaa. RS-rajoitus poistetaan RS-menettelyn päättyessä, kun turva-asiakirjojen säilyttäjä on ilmoittanut osakeryhmälle uudet omistajat tai pyytänyt RS-rajoitusmerkinnän poistamista.

 

Varainsiirtoveron valvonta omistajanvaihdoksessa

Kun osakehuoneiston omistaja vaihtuu, on jokaisen luovutuksensaajan annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus. Tieto suoritetusta varainsiirtoverosta tai varainsiirtoverovapaudesta saadaan Verohallinnolta suoraan huoneistotietojärjestelmään.

Seuraavissa poikkeuksissa uuden omistajan on kuitenkin itse toimitettava todistus suoritetusta varainsiirtoverosta Maanmittauslaitokselle: 

  • Luovutus on tehty ennen 1.11.2019
  • Ostaja on ilmoittanut varainsiirtoveroilmoituksella ostaneensa samalla kaupalla useita osakehuoneistoja.

Uuden omistajan omistus voidaan rekisteröidä heti huoneistotietojärjestelmään, mutta osakeluetteloon omistaja merkitään vasta, kun selvitys suoritetusta varainsiirtoverosta tai varainsiirtoverovapaudesta on saatu.

Lisätietoja varainsiirtoveron maksamisesta löytyy Verohallinnon sivuilta.

 

Yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin

Kun taloyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden osakeryhmätunnus muuttuu, muutoksella on vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin.

Tiedot muuttuneista ja uusista osakeryhmistä tulevat huoneistotietojärjestelmään PRH:sta. Jos uusi osakeryhmä on tullut yhtiöjärjestyksen muutoksessa lakanneen osakeryhmän sijaan, osakeryhmien omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot eivät siirry uudelle, sijaan tulleelle osakeryhmälle. Oikeudet on päivitettävä hakemalla Maanmittauslaitokselta omistuksen, panttauksen tai rajoituksen rekisteröintiä uudelle, sijaan tulleelle osakeryhmälle.  

Omistus-, panttaus- ja rajoitusoikeuksien selvittäminen huoneistotietojärjestelmässä on kesken, jos

  • osakkeiden muoto on sähköinen merkintä, mutta osakehuoneistolla ei ole rekisteröityä omistajamerkintää
  • osakeluettelossa tai osakehuoneistotulosteella näkyy teksti "Yhtiöjärjestys on muuttunut pp.kk.vvvvv. Tiedot eivät ole huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla."

Oikeuksien päivittäminen voi edellyttää toimintaa taloyhtiöltä, omistajalta ja pantinsaajalta. Oikeudet on kohdistettava uudelle (sijaan tulleelle) osakeryhmälle kirjaamismenettelyssä Maanmittauslaitoksessa. Tilanteesta riippuen voidaan tarvita osakkeenomistajan hakemus, taloyhtiön selvitys, pantinhaltijan hakemus tai suostumus, rajoituksella suojatun tahon hakemus/suostumus tai paperisen osakekirjan toimitus Maanmittauslaitokselle. Asuntokauppatilanteissa ostajan uutta omistajamerkintää ei voida kirjata huoneistotietojärjestelmään ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutoksessa aiheutunut tilanne on päivitetty. Omistuksen voi rekisteröidä vasta sen jälkeen, kun aikaisempaa osakeryhmää koskevat panttaukset ja rajoitukset on selvitetty. Lue lisää yhtiöjärjestyksen muutoksista. 

Maanmittauslaitos lähettää tiedon kaupparekisterissä lakanneesta osakeryhmästä huoneistotietojärjestelmään merkitylle pantinsaajalle, jos pantinsaajan yhteystiedot ovat tiedossa. Pantinsaajan on haettava panttauksen rekisteröimistä uudelle osakeryhmälle, jos panttaus on vielä voimassa. Pantinsaajan on myös ilmoitettava panttaussopimuksen lakkaamisesta, jos se ei ole enää voimassa.

Huom! Jos taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, mutta omistusoikeus on ennen yhtiöjärjestyksen muutosta osoitettu vielä osakekirjalla, on osakkeenomistajan toimitettava osakekirja Maanmittauslaitokselle. Jos osakekirja on pankilla vakuutena, pankki voi toimia asiamiehenä omistuksen rekisteröinnissä.

Kuinka havaita yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutukset huoneistotietojärjestelmässä?

Kaupparekisterissä lakannut osakeryhmä näkyy huoneistotietojärjestelmässä niin kauan kunnes sillä olevat oikeudet on siirretty uudelle osakeryhmälle. Tällöin osakeluettelossa ja osakehuoneistotulosteella näkyy kaupparekisterissä lakanneella osakeryhmällä teksti: "Yhtiöjärjestys on muuttunut pp.kk.vvvvv. Tiedot eivät ole huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla". Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 5).

Uusi, sijaan tullut osakeryhmä näkyy huoneistotietojärjestelmässä vasta, kun sille on haettu omistuksen, panttauksen tai rajoituksen rekisteröintiä. Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 6).

Jos yhtiöjärjestyksen muutoksessa syntyy ainoastaan uusia osakeryhmiä (osakeanti), uudet osakeryhmät näkyvät välittömästi huoneistotietojärjestelmässä, mutta ilman rekisteröityä omistajaa. Taloyhtiön tulee tällöin ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään osakeryhmän omistajat. Katso esimerkki osakehuoneistotulosteesta (Esimerkki 7). 

Huoneistotietojärjestelmässä voi olla useita ilmentymiä samasta huoneistosta: vanha kaupparekisterissä lakannut osakeryhmä ja uusi sijaan tullut osakeryhmä, jossa on rekisteröinti vireillä. Tilanteen voi tarkistaa osakeluettelosta (Esimerkki 3).

 

Hakemuslomakkeet ohjeineen

Hakemuslomakkeet ohjeineen on julkaistu maanmittauslaitos.fi- sekä suomi.fi-sivustoilla.

Katso sivuiltamme myös ohje, jonka mukaan pankki toimii erilaisissa hakemusten rekisteröintitilanteissa, ennen kuin sähköiset hakemukset ja suostumukset on otettu käyttöön.

 

Huoneistotietojärjestelmän laskutus

Jos pankilla on käytössään verkkolaskujen vastaanottomahdollisuus, Maanmittauslaitos lähettää esim. laskut omistusoikeuden ja panttauksen rekisteröinnistä verkkolaskuina. Pankki voi hakemuksessa ilmoittaa kullekin laskulle erillisen laskutusviitteen, jolloin laskujen tunnistaminen on helpompaa.

Pankki voi myös kieltäytyä kokonaan verkkolaskutuksesta, mutta tällöin kielto tarkoittaa kaikkea Maanmittauslaitoksen laskutusta koko pankkiorganisaatiolle. Laskutusyhteystiedot (ml. verkkolaskutuskielto) voi toimittaa tarvittaessa sähköpostitse .

Laskun saajaksi voidaan valita yhteyshenkilö (esimerkiksi asiamiehenä toimiva pankki) tai hakija. Laskuja ei lähetetä kolmansille osapuolille.  

Hyödyllisiä linkkejä