För fastighetsmäklare

Nytt för bostadshandeln

Det nya bostadsdatasystemet togs i bruk i början av 2019. Detta medför förändringar bland annat i handeln med bostadsaktier. Systemet omfattar ett aktielägenhetsregister och ett besittningsobjektsregister.

I framtiden framgår ägarförhållandena allt oftare av aktielägenhetsregistret i stället för ett aktiebrev. Registret gör det möjligt att skapa tjänster som gäller boende, till exempel elektroniska handelssystem.

Nya bostadsaktiebolag bildas endast elektroniskt. De har inga tryckta aktiebrev, utan ägandet visas endast genom anteckningarna i bostadsdatasystemet.

Gällande gamla husbolag (bildade före 2019) börjar konverteringen av aktieböckerna till elektroniska registeranteckningar med att bolaget först för över aktieboken till bostadsdatasystemet. Sedan är det möjligt att registrera enskilda aktieägares innehav i systemet och samtidigt makulera de gamla aktiebreven. Övergångsperioden är relativt lång: husbolagen ska föra över aktieböckerna före utgången av 2022. Enskilda aktieägare har tio år på sig att ansöka om en elektronisk ägaranteckning, om inga ägarbyten sker före det. Det innebär att fastighetsmäklarna ska under en mycket lång tid ta hänsyn till att ägandet kan bygga på ett fysiskt aktiebrev eller en elektronisk ägaranteckning och att det därför kommer att behövas parallella processer inom bostadshandeln under en lång tid framöver.

Mer information om överföring av aktieboken finns på Överföring och godkännande av aktieboken.

Aktiebrevet ska makuleras i samband med den första överlåtelsen som görs efter att aktieboken har överförts.

Ibland har husbolaget inga tryckta aktiebrev utan man har utfärdat interimsbevis. Då registreras ägandet utifrån interimsbeviset, med andra ord behöver bolaget inte låta trycka aktiebrev om det inte har gjorts förut.

Bevis för ägande i olika situationer

Husbolaget har inte fört över aktieboken till bostadsdatasystemet
  • Samma förfaringssätt som tidigare
  • Ägandet visas med aktiebrev
Husbolaget har fört över aktieboken till bostadsdatasystemet
  • Kontrollera i disponentintyget eller bostadsdatasystemet om ägandet av den lägenhet som ska överlåtas har registrerats i bostadsdatasystemet 
    • har registrerats –> ägandet bygger på ägaranteckningen i bostadsdatasystemet
    • har inte registrerats  –> ägandet bygger på aktiebrevet. Ansökan om en elektronisk ägaranteckning ska lämnas i samband med överlåtelsen och aktiebrevet ska makuleras. Registrering av ägande ska göras inom två månader efter överlåtelsen.
Efter att aktieboken har överförts är det inte längre husbolaget som ska förvalta aktieboken, utan den uppgiften övertas av Lantmäteriverket. Det innebär att fastighetsmäklaren efter överföring av aktieboken inte längre behöver meddela husbolaget om ägarbyte, utan det räcker med att rätt ägare registreras i bostadsdatasystemet. Den nya ägaren antecknas i aktieboken när överlåtelseskatten har betalts. Anmälan från fastighetsmäklaren räcker som intyg över betald överlåtelseskatt. Husbolaget får uppgifterna om den nya ägaren direkt från bostadsdatasystemet. 

Reformen i korthet

  • Ingångsuppgifterna importeras till aktielägenhetsregistret från Skatteförvaltningen, Befolkningsregistercentralen och Patent- och registerstyrelsen.
  • Bostadsaktiebolagen ska överföra sina aktieböcker till aktielägenhetsregistret under en övergångsperiod som går ut i slutet av 2022.
  • Fysiska aktiebrev på papper fasas ut under 2019.
  • Nya bostadsaktiebolag bildas elektroniskt från och med början av 2019.
  • Elektronisk ägarregistrering och aktiebrev på papper används parallellt i flera års tid.
  • Principerna för RS-förfarandet ändras inte.
  • Ägande- och panträtterna registreras på ansökan vid Lantmäteriverket.

Övergångsperiod

Efter att ett bostadsaktiebolag har överfört aktieboken, ska man i samband med bostadsköp kontrollera om äganderätten har registrerats elektroniskt eller finns det ett aktiebrev. Om ägandet visas genom aktiebrev måste förvärvaren efter köpet ansöka om elektronisk ägaranteckning och makulering av aktiebrevet.  Då registreras också pantsättning i aktielägenhetsregistret.

Registrering av ägande

De uppgifter om ägande och pantsättning som antecknas i aktielägenhetsregistret är offentligt tillförlitliga. Därför antecknas ägande och pantsättning (på samma sätt som lagfartsärenden hanteras) genom ett inskrivningsförfarande som är ett nytt moment i handeln med aktielägenheter. 

Registrering av ägande ersätter aktiebreven inklusive anteckningarna om överlåtelse.

Anteckningen om ägande görs på ansökan av den nya ägaren. Ansökan kan också lämnas av till exempel ett finansinstitut på förvärvarens vägnar. Överföring av ägandet förutsätter dessutom samtycke av överlåtaren.

Under början av 2019 måste säljarens samtycke utredas separat och därför ska köpebrevet och säljarens kontaktinformation fogas till ansökan om ägande. Senare under 2019 införs en samtyckeskod med vilken överlåtaren kan elektroniskt ge sitt samtycke till mottagaren.

Formulären för ansökan om registrering av ägande finns på webbplatsen suomi.fi.

Klausuler om begränsning av omsättningen

Om bolagsordningen innehåller klausuler som begränsar omsättningen av aktielägenheter framgår detta av bostadsdatasystemet. Sådana klausuler är följande:
  • I bolag som bildats före 1992 
    • samtyckesklausul
    • förköpsklausul
  • inlösenklausul enligt den gamla lagen om bostadsaktiebolag (före 1.7.2010)
  • inlösenklausul (efter 1.7.2010)
Oavsett eventuella begränsningar som hänför sig till omsättning av aktielägenheten kan köpet genomföras på normalt sätt och ansökan om registrering av den nya ägaren lämnas därefter. Lantmäteriverket ser till att husbolaget informeras om överlåtelsen, så att bolaget kan vidta de åtgärder som följer av klausulen.
 
Förutom begränsningsklausuler i bolagsordningen antecknas i bostadsdatasystemet också bland annat uppgifter om utmätning, som erhålls från utsökningsmyndigheten. Det är också möjligt att anteckna andra begränsningar i bostadsdatasystemet, som bland annat efterlevande makes besittningsrätt eller nyttjanderätt som baserar sig på testamente.