För byggherrar

Bolagsbildning 1 januari 2019

Från och med 1 januari 2019 bildas nya bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag elektroniskt i Patent- och registerstyrelsens (PRS:s) e-tjänst. Fysiska aktiebrev trycks inte längre, utan aktielägenhetens ägare antecknas i bostadsdatasystemet. Det avgörande är inlämningsdatum för anmälan. Det är inte möjligt att lämna in pappersdokument efter 1 januari 2019, oavsett om bolagsbildningshandlingarna har upprättats på 2018 års sida. Närmare anvisningar finns på PRS:s webbplats.

Att ett bolag bildas elektroniskt betyder att vissa uppgifter om bolaget (t.ex. bransch, bostadsbeskrivning) meddelas till PRS:s e-tjänst, som sammanställer bolagsordningen utifrån uppgifterna. Samtidigt importeras uppgifterna om den första ägaren av lägenheten till bostadsdatasystemet som upprätthålls av Lantmäteriverket. 

Företagets grunduppgifter och uppgifterna i bostadsbeskrivningen förmedlas automatiskt till Lantmäteriverket efter registreringen hos PRS (gäller anmälan om såväl bolagsbildning som ändring). Så länge RS-förfarande pågår finns den uppdaterade informationen om bolaget hos RS-banken. Information om en eventuell RS-begränsning finns i aktielägenhetsutskriften.

Ändring av bolagsordningen

Efter att aktieboken har överförts till bostadsdatasystemet görs alla ändringar av bolagsordningen elektroniskt i PRS:s tjänst. Oavsett hur bolagsordningen ändras därefter måste den samtidigt struktureras i PRS:s tjänst (t.ex. om ändringen gäller antalet styrelseledamöter, måste hela bolagsordningen läggas om i strukturerad form).

De ändringar som görs i bolagsordningen överförs automatiskt från PRS till Lantmäteriverkets bostadsdatasystem. Detta gäller uppgifter om bland annat ändringar i aktiegrupper till exempel vid sammanslagning av bostäder. Däremot uppdateras inte uppgifterna om ägaren automatiskt, utan husbolagets styrelse ska anmäla dem separat.

Kort om nya bolag och RS-förfarandet från och med 1 januari 2019

Bolag bildas i PRS:s e-tjänst

  • Uppgifterna förs omedelbart över till bostadsdatasystemet.
  • Stiftande delägare antecknas som första ägare.
  • Aktiebok och aktielägenhetsutskrift kan fås ut omedelbart.

RS-banken meddelar Lantmäteriverket om att bolaget omfattas av RS-förfarandet. Överlåtelser och pantsättningar antecknas i bostadsdatasystemet endast efter meddelande från RS-banken.

  • Lantmäteriverket antecknar i aktielägenhetsregistret en begränsning med anledning av RS-förfarande för aktiegrupperna i bolaget.
  • Anteckningen om begränsning syns genast i registret.
  • Under byggskedet är det RS-banken som upprätthåller informationen om eventuella förvärv och pantsättningar av aktiegrupperna.

OBS! Eventuella ändringar som görs under RS-förfarandet uppdateras inte automatiskt i bostadsdatasystemet, utan den aktuella informationen finns hos RS-banken.

Avslutande av RS-förfarandet

RS-banken meddelar Lantmäteriverket om att RS-förfarandet avslutas och överlämnar uppgifterna om aktiegruppernas ägare, pantsättningar och begränsningar.

  • Lantmäteriverket registrerar uppgifterna i aktielägenhetsregistret och tar bort RS-begränsningen.
  • Anteckningarna syns genast på aktielägenhetsutskrifterna.

Överlåtelse av aktielägenhet och registrering av pantsättning efter RS-förfarande

  • Lägenheten marknadsförs och överlåtelseavtal om lägenheten tecknas precis som nu.
  • Det är förvärvaren som ska ansöka om registrering av ägandet i aktielägenhetsregistret.
  • Registreringen förutsätter att säljaren ger sitt samtycke till överlåtelsen av äganderätten, med eller utan villkor.
  • Samtycket kan i framtiden ges i e-tjänsten.
  • Överlåtelseavtalet fogas i princip inte till ansökan.

Anteckning av äganderätt i aktieboken​

  • Förutsätter att överlåtelseskatten har betalts.
  • Förutsätter att inlösningsklausulen beaktas.
  • Aktielägenhetsregistret skickar bolaget (styrelsen/disponenten) en anmälan om att äganderätten till aktien har överlåtits –> i aktieboken antecknas överlåtelse av ägande samt uppgift om inlösenförfarande 

Registrering av pantsättning​

  • Avtal om pantsättning tecknas på samma sätt som i dag (bl.a. huvudförpliktelse, pantsättningsförbindelse).
  • Införande av pantsättningen i aktielägenhetsregistret ersätter överlåtelse av aktiebrevet.
  • Pantsättningen av aktie antecknas på ansökan av panthavaren.
  • Registreringen förutsätter samtycke av aktieägaren.
  • Det är möjligt att anteckna flera pantsättningar, även för en viss andel av aktien.
  • Kan också antecknas för ett visst maximibelopp.

Tryckning av aktiebrev

Elektroniska ägaranteckningar i bostadsdatasystemet kommer att ersätta fysiska aktiebrev. Huruvida man behöver låta trycka aktiebrev beror på datumet då bolaget bildats samt när RS-förfarandet har inletts. Nedan beskrivs olika sådana situationer.

Bostadsaktiebolag som bildats (etableringsanmälan lämnats in) 1 januari 2019 eller senare​

  • Aktiebrev trycks inte och ägandet registreras i bostadsdatasystemet.

Bostadsaktiebolag som bildats (etableringsanmälan lämnats in) före 1 januari 2019 och det är fråga om ett RS-objekt​

  • Bolaget kan övergå till att följa lagen om bostadsdatasystem från och med 1 maj 2019 genom att föra över aktieboken till bostadsdatasystemet.
  • Om RS-förfarandet redan har inletts eller inleds mellan 1 januari och 30 april 2019 och inga aktiebrev har lämnats för tryckning, ska den som förvarar skyddsdokumenten låta trycka aktiebreven och förvara dem.
  • I gamla bolag kan aktieägarens rättigheter antecknas i aktielägenhetsregistret efter att förvaltningen av aktieboken har förts över till Lantmäteriverket. För anteckning krävs antingen att aktiebrevet/interimsbeviset lämnas in eller styrelsen ger en utredning om att inga aktiebrev har utfärdats.
  • Om inga aktiebrev har tryckts och RS-förfarandet inleds först 1 maj 2019 eller senare, kan bolaget ”undvika” tryckning av aktiebrev genom att förvaltningen av aktieboken överförs till Lantmäteriverket och stiftande delägaren låter skriva in sig i aktielägenhetsregistret som första ägare innan RS-förfarandet inleds.

Bostadsaktiebolag som bildats (etableringsanmälan lämnats in) före 1 januari 2019 och inte är RS-objekt eller om objektet redan är klart och inga aktiebrev har tryckts

  • Aktiebrev behöver inte tryckas, utan ägandet registreras utifrån uppvisande av 
    • styrelsens utredning om att inga aktiebrev har utfärdats (och detta bekräftas genom aktieboken) eller
    • interimsbevis.

Överföring av bostadsaktiebolag som bildats före 1 januari 2019 till bostadsdatasystemet

Alla bostadsaktiebolag ska föra in aktieböckerna till bostadsdatasystemet mellan 1 maj 2019 och 31 december 2022. Under denna period tas det inte ut någon avgift för överföringen. Aktieägaren ska dessutom ansöka om registrering av ägandet i bostadsdatasystemet. Ansökningen ska lämnas inom tio år efter att överföring av aktieboken. Samtidigt makuleras aktiebrevet.

Makulering av aktiebrevet kräver uppvisande av

  • aktiebrevet i vilket aktieägaren har antecknats som ägare enligt aktieboken, eller
  • aktiebrevet och en utredning över en sammanhängande kedja av överlåtelser från och med den sista ägaren enligt aktieboken, eller
  • annan utredning som bevisar sökandens äganderätt (t.ex. styrelsens utredning, ifall inget aktiebrev eller interimsbevis har utfärdats).