Kiinteistönvälittäjille

Huoneistotietojärjestelmän käyttöönotto tuo muutoksia kiinteistönvälittäjän työhön. Kiinteistönvälittäjän on hallittava erilaisia rinnakkaisia toimintatapoja osakehuoneiston kaupassa riippuen taloyhtiön tilanteesta.

1.1.2019 alkaen perustetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt kuuluvat perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmään. Yhtiöiden tiedot siirtyvät välittömästi huoneistotietojärjestelmään kaupparekisteriin rekisteröinnin jälkeen. Osakeluetteloa ylläpidetään huoneistotietojärjestelmässä ja osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään. Paperisia osakekirjoja ei paineta.

Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden siirtyminen järjestelmään on kaksivaiheinen: ensin taloyhtiö siirtää osakeluettelon, sen jälkeen osakkeenomistaja hakee omistuksen rekisteröintiä. Osakkeenomistajan on haettava omistuksen rekisteröintiä ja paperisen osakekirjan mitätöintiä 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirtämisestä. Sen vuoksi samassa taloyhtiössä voi olla toisissa osakeryhmissä sähköinen omistajamerkintä ja toisissa vielä paperinen osakekirja.

Miten huoneistotietojärjestelmästä saa tietoa?

Tarkista aina välityskohteen tietoja selvittäessäsi, ylläpidetäänkö taloyhtiön osakeluetteloa huoneistotietojärjestelmässä ja perustuuko osakkeiden omistusoikeus paperisen osakekirjan hallintaan vai sähköiseen omistajamerkintään. Voit tarkistaa tiedot isännöitsijäntodistukselta, oman järjestelmätoimittajan palvelun kautta tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta. Tieto selviää myös huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistotulosteelta.

Saat tietoa huoneistotietojärjestelmästä tulosteilta, joita ovat osakeluettelo ja osakehuoneistotuloste.

Osakeluettelo kattaa perustiedot yhtiöstä, osakehuoneistoista, niiden omistajista ja osakeluettelossa näkyväksi säädetyistä rajoituksista.
Osakehuoneistotulosteeseen on puolestaan koottu yhtä huoneistoa koskevat tiedot: perustiedot yhtiöstä, huoneistosta, omistajista, panttauksista ja rajoituksista. Näitä tulosteita tarvitaan esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä.

Lue lisää tietopalveluista.

Miten huoneistotietojärjestelmä vaikuttaa asuntokauppaan?

Taloyhtiö ei ole siirtänyt osakeluetteloa huoneistotietojärjestelmään

Tarkista, että myyjä on merkittynä isännöitsijäntodistukseen osakkeiden omistajaksi. Ellei ole, kehota myyjää ilmoittamaan omistuksensa merkittäväksi taloyhtiön osakeluetteloon ennen myyntiä (ilmoitus taloyhtiölle).
Kaupan yhteydessä osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja paperinen osakekirja luovutetaan ostajalle.
Anna ostajalle kuittausilmoitus lähettämästäsi sähköisestä varainsiirtoveroilmoituksesta ja valvo varainsiirtoveron maksu.
Taloyhtiö merkitsee uuden omistajan ylläpitämäänsä osakeluetteloon.

HUOM! Ostajan on vielä odotettava, että taloyhtiö siirtää osakeluettelon ylläpidon huoneistotietojärjestelmään. Taloyhtiö ilmoittaa osakkeenomistajille, kun osakeluettelon siirto on tehty. Vasta tämän jälkeen osakkeenomistaja voi hakea omistuksen rekisteröintiä ja toimittaa osakekirjan mitätöitäväksi Maanmittauslaitokselle.

Taloyhtiö kuuluu huoneistotietojärjestelmään ja osakkeiden omistusoikeus perustuu

a) paperisen osakekirjan hallintaan:

Tarkista osakeluettelosta, että myyjä on merkittynä osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi
Kaupan yhteydessä osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja paperinen osakekirja luovutetaan ostajalle.
Ostaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta tai tietyissä tilanteissa omistusoikeuden siirtymisestä. Ostaja toimittaa samalla paperisen osakekirjan mitätöitäväksi Maanmittauslaitokselle.
- Jos huoneistoa käytetään asuntolainan vakuutena, ostajan pankki voi toimia asiamiehenä omistuksen ja panttauksen rekisteröinnin hakemisessa.

b) sähköiseen omistajamerkintään:

Tarkista osakehuoneistotulosteelta, että myyjä on merkittynä osakkeiden omistajaksi. Tarkista myös mm. osakkeen panttausta koskevat tiedot ja mahdolliset rajoitusmerkinnät (esim. ulosmittaus, lesken hallintaoikeus).
Ostaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen.
- Jos huoneistoa käytetään asuntolainan vakuutena, ostajan pankki voi toimia asiamiehenä omistuksen ja panttauksen rekisteröinnin hakemisessa.
Myyjän on annettava suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille. Suostumus osoitetaan liittämällä hakemukseen jäljennös kauppakirjasta tai erillinen kirjallinen suostumus sekä myyjän yhteystiedot (puhelinnumero ja sähköpostiosoite) kuulemista varten. Myyjä voi antaa suostumuksen myös allekirjoittamalla hakemuksen, jolla ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä.
Maanmittauslaitos varmistaa suostumuksen aitouden myyjältä kuulemalla. Kun myyjänä on kuolinpesä, varmistetaan myyjän suostumus luovutukseen kuolinpesän ilmoittajalta. Kuolinpesän osalta on mahdollista myös hakea selvennyskirjaus kuolinpesän nimiin, jos se on tarpeen ennen myyntiä.

Sen jälkeen, kun ostajan omistusoikeus on rekisteröity huoneistotietojärjestelmään:

Maanmittauslaitos lähettää taloyhtiölle tiedon omistajanvaihdoksesta omistuksen rekisteröinnin tapahduttua. Ilmoitus rekisteröinnistä lähetetään myös omistuksen rekisteröintihakemuksessa ilmoitetulle yhteyshenkilölle. Rekisteröinnin jälkeen omistus osoitetaan sähköisellä merkinnällä huoneistotietojärjestelmässä, eikä osakekirjaa enää ole.
Sinulla kiinteistönvälittäjänä on edelleen velvollisuus antaa varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle, mutta sinun ei enää tarvitse antaa ostajalle todistusta varainsiirtoveron maksusta tai ensiasunnon varainsiirtoverovapaudesta osakeluetteloon merkitsemistä varten.
Maanmittauslaitos saa omistuksen rekisteröinnin yhteydessä tiedon varainsiirtoveron suorittamisesta suoraan Verohallinnolta ja merkitsee ostajan osakeluetteloon, kun vero on maksettu. Veron kohdentumisen vuoksi on tärkeää, että varainsiirtoveroilmoituksen ja omistuksen rekisteröintihakemuksen tiedot ovat yhteneväiset (mm. saantokirjan allekirjoituspäivämäärä).

Yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutus huoneistotietojärjestelmän tietoihin

Kun taloyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden osakeryhmät muuttuvat, muutos vaikuttaa huoneistotietojärjestelmän tietoihin.

Omistus-, panttaus- ja rajoitusoikeuksien selvittäminen huoneistotietojärjestelmässä on kesken, jos

osakkeiden muoto on sähköinen merkintä, mutta osakehuoneistolla ei ole rekisteröityä omistajamerkintää
osakeluettelossa tai osakehuoneistotulosteella näkyy teksti "Yhtiöjärjestys on muuttunut pp.kk.vvvvv. Tiedot eivät ole huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla."

Oikeuksien päivittäminen voi edellyttää toimia taloyhtiöltä, omistajalta, pantinsaajalta ja rajoituksella suojatulta taholta. Kiinteistövälittäjän tulee informoida myyjää siitä, etteivät tiedot ole ajan tasalla huoneistotietojärjestelmässä. Tiedot olisi hyvä päivittää ennen kaupantekoa. 

Uutta (ostajan) omistajamerkintää ei voida kirjata huoneistotietojärjestelmään ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutoksessa aiheutunut tilanne on päivitetty. Oikeudet on kohdistettava uudelle (sijaan tulleelle) osakeryhmälle. Tilanteesta riippuen voidaan tarvita osakkeenomistajan hakemus, taloyhtiön selvitys, pantinhaltijan hakemus/suostumus, rajoituksella suojatun tahon hakemus/ suostumus tai paperisen osakekirjan toimittaminen Maanmittauslaitokselle. Lue lisää yhtiöjärjestyksen muutoksista.

Lunastusmenettelyssä keskeistä huomioitavaa

Lunastusmenettelyä koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä muutettiin huoneistotietolainsäädäntöä koskevan lakipaketin yhteydessä. 1.1.2019 voimaantulleita säännöksiä sovelletaan jo osakeluettelon siirron jälkeen tapahtuvaan lunastusrajoituksen alaisten osakkeiden ensimmäiseen luovutukseen, mikä on syytä huomioida siirtymävaiheen kauppakirjan ehtojen muotoilussa. Lunastusmenettely taloyhtiössä alkaa vasta, kun ostajan saanto on rekisteröity osakehuoneistorekisteriin ja taloyhtiö on saanut rekisteröinnistä ilmoituksen Maanmittauslaitokselta sekä muut lunastusmenettelyä varten tarvittavat tiedot. Maanmittauslaitos puolestaan tarvitsee siirtomerkinnöillä varustetun osakekirjan ostajan saannon rekisteröintiin. Lue lisää lunastusmenettelystä.

Lisätietoa

Voit hyödyntää kaupanteon toimintatavan selvittämisessä ja omistuksen rekisteröinnin ohjeistamisessa Maanmittauslaitoksen asiointiapuria.