Kiinteistönvälittäjille

Muutoksia asuntokauppaan

Huoneistotietojärjestelmä otettiin käyttöön vuoden 2019 alussa. Tästä aiheutuu muutoksia muun muassa asunto-osakkeiden kauppaan. Huoneistotietojärjestelmään sisältyvät osakehuoneistorekisteri sekä hallintakohderekisteri.

Aikaa myöten huoneiston omistaminen selviää yhä useammin osakehuoneistorekisteristä paperisen osakekirjan sijaan. Rekisteri mahdollistaa asumiseen liittyvien palveluiden, kuten esimerkiksi sähköisten kaupankäyntipalveluiden rakentamisen.

Uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan vain sähköisinä, näiden osalta ei siis paineta paperisia osakekirjoja vaan omistaminen perustuu vain huoneistotietojärjestelmän merkintöihin.

Vanhojen, ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden, osalta osakekirjojen siirtyminen sähköisiksi rekisterimerkinnöiksi alkaa siitä, että taloyhtiö ensin siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Tämän jälkeen yksittäisen osakkaan omistus voidaan rekisteröidä järjestelmään ja samalla mitätöidään vanha osakekirja. Siirtymäaika on melko pitkä, taloyhtiöillä on aikaa tehdä osakeluettelon siirto vuoden 2022 loppuun saakka. Yksittäisellä osakkaalla on aikaa kymmenen vuotta osakeluettelon siirrosta hakea sähköistä omistajamerkintää, mikäli ei tapahdu omistajavaihdoksia tätä ennen. Siten kiinteistövälittäjien pitää hyvin pitkän ajan ottaa toiminnassaan huomioon se, että omistus voi perustua joko paperiseen osakekirjaan tai sähköiseen omistajamerkintään ja tästä johtuen asuntokaupassa on käytössä rinnakkaisia menettelyjä vielä kauan.

Osakeluettelon siirrosta lisää täällä https://osakehuoneistorekisteri.fi/osakeluettelon-siirto-ja-hyvaksyminen
Osakekirjan mitätöinti on pakollista ensimmäisen luovutuksen yhteydessä osakeluettelon siirron jälkeen.

Toisinaan taloyhtiölle ei ole painettu osakekirjoja lainkaan vaan toimitaan väliaikaistodistuksin. Tällöin omistuksen rekisteröinti tehdään väliaikaistodistuksen perusteella, eli osakekirjoja ei tarvitse painaa, jollei niitä aikaisemmin ole painettu.

Omistuksen osoittaminen eri tilanteissa

Taloyhtiö ei ole siirtänyt osakeluetteloaan huoneistotietojärjestelmään

  • toimitaan kuten ennenkin
  • omistus osoitetaan osakekirjalla

Taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään

  • tarkistettava isännöitsijätodistuksesta tai huoneistotietojärjestelmästä, onko luovutettavan osakehuoneiston omistajuus rekisteröity huoneistotietojärjestelmään
    • on rekisteröity -> omistaminen perustuu huoneistotietojärjestelmän omistajamerkintään
    • ei ole rekisteröity -> omistaminen perustuu osakekirjaan. Luovutuksen yhteydessä on haettava sähköistä omistajamerkintää ja mitätöitävä osakekirja. Omistuksen rekisteröinti pitää tehdä kahden kuukauden kuluessa luovutuksesta

Taloyhtiön osakeluettelon siirron jälkeen taloyhtiöllä ei ole enää velvoitetta ylläpitää osakeluetteloa, vaan se on Maanmittauslaitoksen tehtävä. Tästä johtuen kiinteistövälittäjän ei enää tarvitse osakeluettelon siirron jälkeen ilmoittaa taloyhtiölle omistajavaihdoksesta, vaan riittää, kun huoneistotietojärjestelmään rekisteröidään oikea omistaja. Osakeluetteloon uusi omistaja merkitään varainsiirtoveron maksamisen jälkeen. Osoitukseksi varainsiirtoveron maksamisesta käy kiinteistövälittäjän antama ilmoitus. Taloyhtiö saa uuden omistajan tiedot suoraan huoneistotietojärjestelmästä. 

Muutos pähkinäkuoressa

  • osakehuoneistorekisteriin tuodaan lähtötiedot Verohallinnolta, Väestörekisterikeskukselta sekä Patentti- ja rekisterihallitukselta
  • asunto-osakeyhtiöt siirtävät osakeluettelonsa osakehuoneistorekisteriin siirtymäajan kuluessa vuoden 2022 loppuun mennessä
  • paperiset osakekirjat poistuvat vaiheittain käytöstä vuodesta 2019 alkaen
  • uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan vain sähköisinä vuoden 2019 alusta lähtien
  • sähköinen omistajamerkintä ja paperiset osakekirjat ovat käytössä rinnakkain useita vuosia
  • RS-menettelyn perusperiaatteet ennallaan
  • omistaminen ja panttausmerkinnät rekisteröidään hakemuksesta Maanmittauslaitoksessa

Siirtymävaihe

Kun asunto-osakeyhtiö on tehnyt osakeluettelon siirron, osakehuoneiston kaupan yhteydessä on tarkistettava, perustuuko omistaminen sähköiseen omistajamerkintään vai osakekirjaan. Jos omistus perustuu osakekirjaan, kaupan seurauksena pitää hakea sähköistä omistajamerkintää ja osakekirjan mitätöintiä.
Myös panttauksesta tehdään tällöin sähköinen merkintä osakehuoneistorekisteriin.

Omistuksen rekisteröinti

Huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisterin omistaja- ja panttaustiedot ovat julkisesti luotettavia. Tästä johtuen omistaja- ja panttausmerkintöjä tehdään lainhuutoasioiden käsittelyn tapaan kirjaamismenettelyssä, joka on osakehuoneistokaupassa uusi vaihe.

Omistuksen rekisteröinti korvaa osakekirjat ja niihin tehtävät siirtomerkinnät.
Omistus rekisteröidään hakemuksesta. Hakemuksen tekee uusi omistaja tai sen voi tehdä myös esimerkiksi rahoituslaitos ostajan puolesta. Itse omistuksen siirtäminen edellyttää hakemuksen lisäksi luovuttajan suostumusta.

Vuoden 2019 aikana myyjän suostumus tutkitaan erikseen, ja tätä varten omistuksen hakemukseen liitetään kauppakirja sekä myyjän yhteystiedot. Vuoden 2020 aikana otetaan käyttöön suostumuskoodi, jonka avulla luovuttaja voi antaa suostumuksensa sähköisesti luovutuksensaajalle.

Hakemukset omistuksen rekisteröimiseksi ovat suomi.fi-sivustolla.

Vaihdannanrajoituslausekkeet

Huoneistotietojärjestelmästä ilmenevät yhtiöjärjestyksen mukaiset osakehuoneistoon kohdistuvat vaihdannanrajoitukset. Näitä ovat:

  • Ennen 1992 perustetuissa yhtiöissä
    • suostumuslauseke
    • etuostolauseke
  • vanhan asunto-osakeyhtiölain mukainen lunastuslauseke (ennen 1.7.2010)
  • lunastuslauseke (1.7.2010 jälkeen)

Vaikka osakehuoneistoon kohdistuu vaihdannanrajoitus, kauppa voidaan siitä huolimatta tehdä normaalisti ja hakea uuden omistajamerkinnän rekisteröintiä. Maanmittauslaitos huolehtii siitä, että taloyhtiö saa tiedon luovutuksesta jotta taloyhtiössä voidaan huolehtia vaihdannanrajoituslausekkeen edellyttämistä toimenpiteistä.

Yhtiöjärjestyksen mukaisten vaihdannanrajoituslausekkeiden lisäksi huoneistotietojärjestelmään viedään mm. ulosottoviranmaisen tiedot ulosotosta. Huoneistotietojärjestelmään voidaan merkitä myös muita rajoituksia, kuten lesken hallintaoikeus tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus.