För fastighetsmäklare

Införandet av bostadsdatasystemet medför förändringar i fastighetsmäklarnas arbete. Beroende av husbolagets situation ska fastighetsmäklaren kunna hantera olika parallella förfaringsätt vid försäljningen av aktielägenheten.

Från och med 1.1.2019 finns nya husbolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag i bostadsdatasystemet från det att de bildats. Bolagsuppgifterna förs omedelbart över till bostadsdatasystemet efter registreringen i handelsregistret. Aktieböckerna administreras i bostadsdatasystemet och äganderätten till aktierna bygger på en elektronisk ägaranteckning. Aktiebrev trycks inte i pappersform.

Husbolag som är bildade före 2019 överförs till systemet i två faser: först överför husbolaget aktieboken och sedan ansöker aktieägaren om registrering av sitt ägande. Aktieägaren ska ansöka om registrering av ägande och makulering av det fysiska aktiebrevet inom 10 år efter att aktieboken har överförts. Därför kan det i samma husbolag finnas en elektronisk ägaranteckning för vissa aktiegrupper och ett fysiskt aktiebrev för andra.

Hur får jag uppgifter från bostadsdatasystemet?

Kontrollera alltid när du utreder förmedlingsobjektets uppgifter om husbolagets aktieböcker administreras i bostadsdatasystemet och om äganderätten till aktierna grundar sig på besittning av ett aktiebrev i pappersform eller på en elektronisk ägaranteckning. Du kan kontrollera uppgifterna på disponentintyget, från din systemleverantörs tjänst eller genom Lantmäteriverkets kundservice. Informationen finns även i bostadsdatasystemets aktielägenhetsutskrift.

Informationen finns tillgänglig på utskrifterna om aktieboken och om aktielägenhet.

Aktieboken omfattar grundläggande uppgifter om bolaget, aktielägenheterna, deras ägare och de begränsningar som enligt lag ska anges i aktieboken.
I aktielägenhetsutskriften ingår uppgifter som gäller en enskild aktielägenhet: grundläggande uppgifter om bolaget, lägenheten, ägarna, pantsättningarna och begränsningarna. Dessa utskrifter krävs till exempel i samband med bostadsköp.

Läs mer om informationstjänster.

Hur sköter man bostadsköp i olika situationer?

Husbolaget har inte fört över aktieboken till bostadsdatasystemet

Kontrollera att säljaren är antecknad som ägare till aktierna på disponentintyget. Om säljaren inte är antecknad som ägare till aktierna, uppmana säljaren att före försäljningen anmäla sitt ägande för anteckning i husbolagets aktiebok.
I samband med köpet görs en överföringsanteckning på aktiebrevet och det fysiska aktiebrevet ges till köparen.
Skicka till köparen ett kvitteringsmeddelande om den elektroniska överlåtelseskattedeklarationen du skickat och se till att skatten blir betald.
Husbolaget antecknar den nya ägaren i aktieboken som husbolaget administrerar.

OBS! Köparen ska vänta att husbolaget överför administrationen av aktieboken till bostadsdatasystemet. Husbolaget meddelar till aktieägarna när överföringen av aktieboken har skett. Endast efter att aktieboken har överförts kan aktieägaren ansöka om registrering av ägandet och lämna aktiebrevet för att makuleras hos Lantmäteriverket.

Husbolaget hör till bostadsdatasystemet och äganderätten till aktierna bygger på

a) besittning av ett aktiebrev i pappersform

Kontrollera i aktieboken att säljaren är antecknad som ägare till aktierna i den.
I samband med köpet görs en överföringsanteckning på aktiebrevet och det fysiska aktiebrevet ges till köparen.
Köparen ansöker om registrering av äganderätt hos Lantmäteriverket inom två månader från att köpebrevet har undertecknats eller i vissa fall att äganderätten har överförts. Köparen överlämnar samtidigt det fysiska aktiebrevet till Lantmäteriverket för makulering.
Om lägenheten har ställts som säkerhet för ett bolån, kan köparens bank fungera som ombud vid ansökandet om registrering av ägande och pantsättning.

b) i elektronisk ägaranteckning

Kontrollera på aktielägenhetsutskriften att säljaren är antecknad som ägare till aktierna i den. Kontrollera även bland annat uppgifter om pantsättningar och eventuella anteckningar om begränsningar (exempelvis om utmätning, efterlevande makes besittningsrätt).
Köparen ansöker om registrering av äganderätt hos Lantmäteriverket efter att köpebrevet har undertecknats.
- Om lägenheten har ställts som säkerhet för ett bolån, kan köparens bank fungera som ombud vid ansökandet om registrering av ägande och pantsättning.
Säljaren ska ge sitt samtycke till registreringen. Samtycke ska visas genom att bifoga en kopia av köpebrevet eller ett separat skriftligt samtycke samt säljarens kontaktuppgifter (telefonnummer och e-postadress) till ansökan för hörandet. Säljaren kan även ge sitt samtycke genom att underteckna ansökan med vilken köparen ansöker om registrering av ägande.
Lantmäteriverket kontrollerar samtyckets äkthet genom att höra säljaren. När säljaren är ett dödsbo, kontrolleras säljarens samtycke till överlåtelsen med den som uppgett boet. För ett dödsbo är det också möjligt att ansöka om en förtydligande anteckning i dödsboets namn om detta är nödvändigt före försäljning.

Efter att köparens äganderätt har registrerats i bostadsdatasystemet:

Lantmäteriverket skickar ett meddelande om ägarbytet till husbolaget när ägandet har registrerats. Anmälan om registrering sänds även till kontaktpersonen som anges i ansökan om registrering av ägande. Den nya ägaren får också ett meddelande om registreringen. Efter registreringen visas ägandet genom en elektronisk anteckning i bostadsdatasystemet, och aktiebrevet existerar inte längre.
Som fastighetsmäklare är du fortfarande skyldig att lämna en överlåtelseskattedeklaration till Skatteförvaltningen. Du behöver dock inte längre lämna ett intyg om betald överlåtelseskatt eller om befrielse från överlåtelseskatt på köp av första bostad till köparen för anteckning i aktieboken.
I anslutning till registreringen av ägande får Lantmäteriverket uppgiften om betalning av överlåtelseskatt direkt från Skatteförvaltningen och antecknar köparen i aktieboken när skatten är betald. För att skatten ska riktas rätt är det viktigt att uppgifterna i överlåtelseskattedeklarationen och ansökan om registrering av ägande är enhetliga (bland annat datum för undertecknande av åtkomsthandlingen).

Påverkan av ändringen i bolagsordningen på uppgifterna i bostadsdatasystemet

Uppdatering av rättigheterna kan förutsätta åtgärder av husbolaget, ägaren, panthavaren eller den som är skyddad med begränsningen. Fastighetsförmedlaren ska informera säljaren om att uppgifterna i bostadsdatasystemet inte är uppdaterade. Lantmäteriverket rekommenderar att uppgifterna uppdateras innan köpet.

Utredandet av ägande-, pantsättnings- och begränsningsrätt i bostadsdatasystemet är oavgjort, om

aktiernas form är elektronisk anteckning, men aktielägenheten har ingen registrerad ägaranteckning
i aktieboken eller på aktielägenhetsutskriften finns texten ”Bolagsordningen har ändrats dd.mm.åååå. Uppgifterna är inte ännu uppdaterade i bostadsdatasystemet.”

Den nya ägaranteckningen (köparens ägaranteckning) kan inte registreras i bostadsdatasystemet innan situationen till följd av ändringen i bolagsordningen har åtgärdats. Vid Lantmäteriverkets inskrivningsförfarande ska rättigheterna riktas mot den nya aktiegrupp som trätt i den gamla aktiegruppens ställe. Beroende på situationen kan Lantmäteriverket behöva någon av följande: aktieägarens ansökan, husbolagets redogörelse, ansökan/samtycke från panthavaren eller från den som är skyddad med begränsningen eller det fysiska aktiebrevet.

Läs mer om ändringar i bolagsordningen.

Viktigt att beakta vid inlösningsförfarande

Bestämmelserna om inlösningsförfarande i lagen om bostadsaktiebolag ändrades i samband med ett lagpaket om bostadsdatalagstiftning. Bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari 2019 och de tillämpas redan när aktier som omfattas av inlösenbegränsning första gången överlåts efter överföringen av aktieboken. Detta bör beaktas när villkoren för köpebrev formuleras under övergångsperioden. I ett husbolag kan inlösningsförfarandet inte inledas förrän köparens förvärv har registrerats i aktielägenhetsregistret och husbolaget har fått ett meddelande om registreringen från Lantmäteriverket och andra uppgifter som behövs för inlösningsförfarandet. För att kunna registrera köparens förvärv behöver Lantmäteriverket i sin tur ett aktiebrev som är försett med överföringsanteckning. Läs mer om inlösningsförfarandet.