Miten huoneistotietojärjestelmä muuttaa asuntokaupan käytäntöjä?

Suomessa tehdään vuosittain noin 68 000 asuntokauppaa. Huoneistotietojärjestelmän myötä paperisten osakekirjojen käytöstä luovutaan ja tilalle tulee sähköinen omistajamerkintä. Paperisella osakekirjalla on perinteisesti ollut oma roolinsa asuntokaupassa, joten huoneistotietojärjestelmä tuo luonnollisesti muutoksia asuntokauppaan.

Muista tarkistaa, onko taloyhtiö jo huoneistotietojärjestelmässä

Vanhojen, ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden osalta tietojen siirtäminen sähköiseen rekisteriin käy vaiheittain siirtymäaikojen kuluessa. Vanhojen taloyhtiöiden tulee tehdä osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Osakeluettelon siirron jälkeen jokaisella yksittäisellä osakkeenomistajalla on 10 vuotta aikaa hakea omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta, jolloin myös paperinen osakekirja mitätöidään. Lopputuloksena on sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmässä. Paperiset osakekirjat poistuvat käytöstä vuoden 2033 loppuun mennessä.

Kaikki uudet, vuodesta 2019 alkaen perustetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat puolestaan heti perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmässä. Osakekirjoja ei enää paineta. Sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmässä on osoitus osakkeen omistuksesta.

Olemme siis vielä useamman vuoden ajan siinä tilanteessa, että osakehuoneiston omistus voi perustua joko paperiseen osakekirjaan tai jo sähköiseen omistajamerkintään. Tämä tulee ottaa huomioon myös asuntokaupassa. Oleellista onkin tarkistaa, onko taloyhtiön osakeluettelon ylläpito huoneistotietojärjestelmässä ja jos on, niin perustuuko osakkeiden omistusoikeus paperisen osakekirjan hallintaan vai sähköiseen omistajamerkintään. Tämä tieto selviää muun muassa isännöitsijäntodistukselta. Esimerkiksi pankit ja kiinteistönvälittäjät voivat tarkistaa tiedon myös suoraan huoneistotietojärjestelmästä oman palveluntarjoajansa kautta. Huoneiston ja taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää tarkoin ennen kaupantekoa. Niin isännöitsijäntodistukseen kuin muihinkin huoneistoa ja taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin on syytä perehtyä kuten ennenkin.

Asuntokaupan erilaiset toimintatavat

Taloyhtiöt voivat olla erilaisessa vaiheessa huoneistotietojärjestelmään siirtymisessä. Kaikki vanhat taloyhtiöt eivät ole vielä siirtäneet osakeluetteloa huoneistotietojärjestelmään. Ja huoneistotietojärjestelmän piirissä jo olevan vanhan taloyhtiön osalta osalla huoneistoja voi olla vielä paperinen osakekirja ja osaan on jo haettu sähköinen omistajamerkintä. Uusissa taloyhtiöissä on vain sähköisiä omistajamerkintöjä. Koska tilanteita on erilaisia, on myös asuntokaupan toteuttamisessa erilaisia toimintatapoja. Samat käytännöt koskevat myös autopaikkoja, jos erillinen osake oikeuttaa autopaikan hallintaan – esimerkiksi kun vanhassa taloyhtiössä on autopaikka, johon on oma osakekirjansa.

• Jos taloyhtiö ei ole siirtänyt osakeluetteloaan huoneistotietojärjestelmään, tehdään asuntokaupoilla siirtomerkintä vanhaan tapaan paperiseen osakekirjaan. Osakehuoneiston omistajatietoja ei kirjata huoneistotietojärjestelmään.
• Jos taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään ja myyjällä on vielä paperinen osakekirja, tehdään asuntokaupoilla siirtomerkintä vanhaan tapaan paperiseen osakekirjaan. Uuden omistajan on haettava omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään 2 kuukauden kuluessa kaupanteosta, jolloin myös paperinen osakekirja mitätöidään Maanmittauslaitoksella. Ennen kaupantekoa kannattaa varmistaa, että myyjä on merkitty osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi.
• Jos myyjällä on jo sähköinen omistajamerkintä, ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä kaupanteon jälkeen Maanmittauslaitokselta. Omistuksen rekisteröinti edellyttää edellisen omistajan suostumusta. Ennen kaupantekoa kannattaa tutustua osakehuoneistotulosteeseen huolellisesti. Osakehuoneistotulosteessa kuvataan kyseisen huoneiston perustiedot sekä huoneistotietojärjestelmään merkityt omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot.
• Jos ostat uudiskohteen rakennusliikkeeltä, olet maksanut kauppahinnan kokonaan ja omistusoikeus on siirtynyt sinulle, RS-pankki ilmoittaa huoneistosi omistuksen huoneistotietojärjestelmään. Sinun ei tarvitse itse hakea omistuksen rekisteröintiä. Jos olet kuitenkin ostanut erillisen autopaikkaosakkeen, on sinun haettava autopaikan omistuksen rekisteröintiä itse. RS-pankki ilmoittaa ainoastaan asuinhuoneiston omistuksen.

Pankki voi hakea omistuksen rekisteröintiä asiakkaansa puolesta, ja tällöin yksityiskohdista tulee sopia oman pankin kanssa.

Maanmittauslaitoksen asiointiapuri ohjaa asuntokauppaan ja omistuksen rekisteröintiin liittyvissä tilanteissa: https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot/asiointiapuri Asiointiapuria kannattaa hyödyntää, kun pohdit mitä kaupantekoon liittyen tulee ottaa huomioon myyjän tai ostajan roolissa ja tuleeko kaupanteon jälkeen hakea omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Asiointiapuri opastaa laajasti erilaisissa tilanteissa.

Kirjoittaja työskentelee tietopalveluasiantuntijana Maanmittauslaitoksessa.