Sanastoa

Asunto-osake

Asunto-osake on osake, joka oikeuttaa yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa.

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrättynä tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajille asuinhuoneistoksi ja jonka osakkeet tuottavat omistajalleen oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. 

Hallintakohderekisteri

Hallintakohderekisteri on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä rekisteri. Rekisteri yhdistää eri viranomaisten ja muiden toimijoiden asunto-osakeyhtiöiden ja osakehuoneistojen sekä muiden osakkeilla hallittavien tilojen taloudellisia ja teknisiä tietoja.

Hallintaoikeus

Asunto-osakkeen omistusoikeus antaa oikeuden määrätä omaisuudesta omistajan haluamalla tavalla, kuten hallita, käyttää, myydä, lahjoittaa ja määrätä siitä testamentilla. Asunto-osakkeen hallinta- ja käyttöoikeus antaa saajalleen huomattavasti rajoitetumman oikeuden; hän saa vain hallita tai käyttää omaisuutta. Asunto-osakkeen luovutussopimuksessa voidaan sopia hallintaoikeuden siirtymisestä luovutuksensaajalle omistusoikeuden siirtymisestä poikkeavasti. (tai eri aikaan kuin omistusoikeuden siirtymisestä).

Hallintaoikeus voi perustua myös muuhun kuin asunto-osakkeiden omistukseen, esimerkiksi sopimukseen (huoneenvuokrasopimus, asumisoikeussopimus). Hallinta voi perustua myös laissa olevaan säännökseen (esim. lesken oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen asuntoon tai asunto-osakeyhtiön oikeus ottaa huoneisto hallintaansa). Mm. seuraavat omistajan hallintaoikeuden rajoitukset on mahdollista rekisteröidä huoneistotietojärjestelmään: lesken hallintaoikeus, testamenttiin perustuva käyttöoikeus,
testamenttiin sisältyvä vallintarajoitus, osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan.

Hallintaoikeuden siirtymispäivä 

Hallintaoikeuden siirtymispäivä on päivä, jolloin huoneiston hallintaoikeus siirtyy. Voi olla eri päivämäärä kuin asunto-osakkeen omistusoikeuden siirtymispäivä.  

Hallintaoikeussopimus 

Hallintaoikeussopimus on sopimus, jolla osakkeenomistaja luovuttaa huoneiston hallintaoikeuden toiselle sopimuksessa tarkemmin säädetyin ehdoin, esimerkiksi osaomistussopimus, huoneenvuokrasopimus, asumisoikeussopimus. 

Hallintaoikeuden rajoite 

Hallintaoikeuden rajoite on rajoite, joka estää osakeomistajaa käyttämästä hänelle asunto-osakeyhtiölain perusteella kuuluvaa osakashallintaoikeutta. Hallintaoikeuden rajoite voi perustua yhtiöjärjestykseen tai osakkaan toimintaan/laiminlyönteihin. 

Haltija 

Haltija on henkilö tai muu taho, jolla on hallintaoikeus johonkin huoneistoon. 

Hallintaoikeuden voi saada omistuksen tai muun sopimuksen (esim. asumis- tai osaomistussopimus, lesken hallintaoikeus) kautta.

Huoneisto 

Huoneisto on yhdestä tai useammasta huoneesta eli rakennuksen lattian, katon ja seinän rajaamasta tilasta tai tiloista koostuva kokonaisuus. Asumiseen tarkoitettu huoneisto on asuinhuoneisto (ks. huoneiston käyttötarkoitus).

Huoneiston käyttötarkoitus 

Huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksessä huoneistolle merkitty käyttötarkoitus. 

Käyttötarkoitus kuvaa huoneiston pääasiallista käyttöä, esim. asumiseen tarkoitetun huoneiston käyttötarkoitus on asuinhuoneisto. Muita käyttötarkoituksia ovat esimerkiksi liikehuoneisto, ravintola, varasto.

Huoneistoselitelmä 

Huoneistoselitelmä on osa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä. Huoneistoselitelmässä kerrotaan, mitkä osakkeet tuottavat oikeuden hallita mitäkin huoneistoa, huoneiston sijainti rakennuksessa, huoneiston numero tai kirjaintunnus, huoneiston pinta-ala sekä huoneiston käyttötarkoitus ja huoneiston tyyppi. Lisäksi huoneistoselitelmästä ilmenevät yhtiön välittömässä hallinnassa olevat huoneistot ja muut tilat. 

1.1.2019 jälkeen perustetuissa asunto- ja keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä huoneistoselitelmä on ilmoitettava sähköisessä määrämuodossa yhtiötä kaupparekisteriin rekisteröitäessä.

Huoneistotietojen kyselypalvelu

Huoneistotietojen kyselypalvelun kautta saat käyttöösi ajantasaisia huoneistotietojärjestelmän tietoja. Tiedot tuotetaan ajantasaisesta huoneistotietojärjestelmästä.

Huoneistotietojärjestelmän tietojen käyttö edellyttää huoneistorekisterilain mukaista käyttölupaa. Käyttölupaa harkitaan tapauskohtaisesti. Palvelun käytöstä laaditaan sopimus, ja useissa tapauksissa asiakkaalta edellytetään myös tietoturvaselvitystä.

Lisätietoa aikatauluista Aikataulu-sivulta 

Huoneistotietojen tulostepalvelu

Huoneistotietojen tulostepalvelun kautta saat käyttöösi ajantasaisia tulosteita huoneistotietojärjestelmästä. Tulosteita haetaan osakeryhmätunnuksen avulla.

Tiedot tuotetaan huoneistotietojärjestelmästä.

Palvelusta saatavien tietojen käyttö edellyttää huoneistorekisterilain mukaista käyttölupaa. Palvelun käytöstä laaditaan sopimus, ja useissa tapauksissa asiakkaalta edellytetään myös tietoturvaselvitystä.

Lisätietoa aikatauluista Aikataulu-sivulta 

Huoneistotyyppi 

Huoneistotyyppi ilmoitetaan yleensä asunnossa olevien huoneiden lukumäärän mukaan, keittiötyyppi ja mahdollinen sauna merkittynä erikseen. Esim. 3 h + kk + s (kolme huonetta, keittokomero ja sauna).

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö 

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Asunto-osakeyhtiön huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä tällaista vaatimusta ei ole, vaan yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta pinta-alasta voi olla varattuna esimerkiksi liikehuoneistoiksi.

Kiinteistö 

Kiinteistö on itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkitty kiinteistörekisteriin. 

Kiinteistön alue voi koostua sekä maa- ja/tai vesialueesta. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet. Rakennus ei kuulu kiinteistöön.

Kuolinpesä

Kuolinpesä on kuolleen henkilön varojen ja velkojen muodostama taloudellinen kokonaisuus. Kuolinpesän asioista päättävät pesän osakkaat yhdessä. Kuolinpesän osakkaita ovat yleensä: 

  • lakimääräiset perilliset eli lapset tai heidän jälkeläisensä
  • leski, jos puolisoilla oli avio-oikeus toistensa omaisuuteen (leski on osakkaana siihen asti, kunnes puolisoiden välillä on toimitettu omaisuuden ositus)
  • yleistestamentin saaja eli henkilö, jolle vainaja on testamentannut koko omaisuutensa tai osuuden siitä.

Kuolleen henkilön asunto-osake kuuluu kuolinpesään. Jakamattoman kuolinpesän osakkaat voidaan rekisteröidä yhteisesti osakkeenomistajiksi huoneistotietojärjestelmään.

Muu tila

Muu tila on rakennuksen tai kiinteistön osa, jota ei pidetä huoneistona. Näitä ovat esim. osakkeilla hallittavat varastot ja autopaikat. Lisäksi näitä ovat yhtiön välittömään hallintaan jäävät muut tilat, esim. saunat, varastot ja autotallit.  

Määräala

Määräala on rekisteriyksiköstä rajoiltaan määrätty alue tai osuus. Kiinteistörekisteriasetuksen mukaan määräala on yhdestä rekisteriyksiköstä tai yhdestä määräalasta yhdellä saantokirjalla samalle saajalle luovutettu tai pidätetty alue, joka voi muodostua useasta osasta. Rekisteröinnin kannalta määräalaan rinnastetaan myös erillisenä luovutettu tai pidätetty osuus yhteiseen alueeseen tai määräosa tällaisesta osuudesta.

Määräalatunnus

Määräalatunnus on kiinteistörekisteriin merkityn määräalan tai erillisenä luovutetun yhteisalueosuuden yksilöivä tunnus. Tiedonsiirrossa 42740300020017M0601, muualla voidaan esittää myös muodossa 427-403-2-17-M601.

Omistaja

Omistaja on henkilö tai muu taho, jolla on omistusoikeus huoneiston hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin. Asunto-osakkeiden omistajaa kutsutaan yleisesti yhtiön osakkaaksi.

Asunto-osakkeen omistusoikeus antaa oikeuden määrätä omaisuudesta omistajan haluamalla tavalla, kuten hallita, käyttää, myydä, lahjoittaa ja määrätä siitä testamentilla.

Omistusoikeuden siirtymispäivä

Omistusoikeuden siirtymispäivä on päivämäärä, jona omistusoikeus tiettyyn kohteeseen siirtyy omistajalle. Omistuksen siirtymispäivä voi olla luovutussopimuksen allekirjoituspäivä, mutta siitä voidaan myös sopia muuten. Omistusoikeuden siirtymispäivään kytkeytyy erilaisten määräaikojen laskemista, jolloin tieto on tärkeässä asemassa.

Omistusosuus

Omistusosuus on omistuksen mukainen osuus koko osakeryhmästä. Huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita (osakeryhmää) ei voi erottaa toisistaan ja jakaa erikseen yhteisomistajille, vaan kaikki omistusosuudet kohdistuvat aina jokaiseen osakkeeseen, jolla hallitaan huoneistoa.

Osakehuoneisto

Osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009). 

Osakekirja

Osakekirja on todistus osakkeen omistuksesta. Asunto-osakekirja on asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalle antama osakekirja, jonka sisältö on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa. Osakekirja on painettava valtiovarainministeriön hyväksymässä painolaitoksessa. Ennen osakekirjan antamista osakkaalle on voitu antaa nk. väliaikaistodistus, joka oikeuttaa saamaan osakekirjan. 

Uusilla,1.1.2019 jälkeen perustetuilla asunto-osakeyhtiöillä ja keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä ei ole enää osakekirjoja, ja vanhoissa yhtiöissä paperisista osakekirjoista luovutaan vähitellen huoneistotietojärjestelmään siirtymisen myötä. Omistus osoitetaan tällöin sähköisellä merkinnällä huoneistotietojärjestelmässä. 

Osakekirjan kuolettaminen

Osakekirjan kuolettaminen on menettely, jota edellytetään siinä tapauksessa, että alkuperäinen asunto-osakekirja on kadonnut tai tuhoutunut. Osakeluetteloon merkityn osakkaan on haettava käräjäoikeudelta asunto-osakekirjan kuolettamista.

Sen jälkeen, kun osakas on esittänyt taloyhtiölle käräjäoikeuden lainvoimaisen päätöksen osakekirjan kuolettamisesta, taloyhtiö painattaa uuden osakekirjan entisen sijaan. Uuden osakekirjan tulee vastata sisällöltään vanhaa osakekirjaa ja siihen tehdään merkintä, että osakekirja on annettu kuoletetun osakekirjan sijaan.

Osakeluettelo

Osakeluettelo on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä luettelo yhtiön osakkeista ja niiden omistajista. Jos taloyhtiö ei ole siirtänyt osakeluettelon ylläpitoa Maanmittauslaitokselle, osakeluettelo on taloyhtiön hallituksen ylläpitämä luettelo osakkeista ja niiden omistajista.

Osakeluetteloon merkitään:

  1. osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden
  2. osakkeiden rekisteröintipäivä
  3. osakkeenomistajan nimi ja osoite, luonnollisesta henkilöstä syntymäaika sekä oikeushenkilöstä kotipaikka, rekisterinumero ja rekisteri, johon oikeushenkilö on merkitty
  4. muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot
  5. huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus, joka on merkitty osakehuoneistorekisteriin.

Osakeluettelon siirtopalvelu

Osakeluettelon siirtopalvelu on Maanmittauslaitoksen palvelu, jonka avulla taloyhtiö voi siirtää osakeluettelon tiedot huoneistotietojärjestelmään. Osakeluettelon siirron jälkeen omistajat voivat rekisteröidä omistuksensa sähköisenä merkintänä huoneistotietojärjestelmään.

Lisätietoa aikatauluista Aikataulu-sivulta 

Osakkaan hallitsema tila 

Osakkaan hallitsema tila on yhtiön osakkaan hallitsema huoneisto tai muu osa yhtiön rakennuksesta tai kiinteistöstä. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä määrätään, mitkä osakkeet tuottavat oikeuden kunkin huoneiston tai muun tilan hallintaan.

Osakeryhmä

Osakeryhmä muodostuu osakkeista, esim. 1–100, jotka yhdessä tuottavat jonkin oikeuden yhtiössä.  Asunto-osakeyhtiössä jokainen osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä nimettyä huoneistoa tai muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa.

Osakeryhmätunnus

Osakeryhmätunnusta käytetään yksilöimään osakeryhmä sähköisessä asuntokaupassa sekä eri toimijoiden järjestelmien ja rekisterien välisessä tietojen vaihdossa ja linkityksessä.

Muodoltaan tunnus on 16 merkkiä pitkä. Se sisältää 14 aakkosnumeerista merkkiä (kaksi ensimmäistä tunnuksen muodostaja KR =kaupparekisteri tai OH = osakehuoneistorekisteri) ja lopussa kaksinumeroisen tarkistusnumeron, esimerkiksi KRD7AR4QP2NRHP97.

Perustajaosakas

Perustajaosakas on henkilö tai yhteisö, joka perustaa asunto-osakeyhtiön tai muuten omistaa kaikki asunto-osakkeet aloittaessaan rakentamisen omistamallaan tai vuokrasopimuksen perusteella hallitsemallaan maapohjalla. Perustajaosakas rakennuttaa asuntoja ja on vastuussa rakentamisvaiheesta ostajalle, joka ostaa asunto-osakkeen ennen sen valmistumista.

Pysäköintiosake 

Pysäköintiosake on osake, joka tuottaa pysyvän, osakkeen omistukseen perustuvan oikeuden autopaikkaan kiinteistössä. Asunto-osakeyhtiössä tai keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osake oikeuttaa hallitsemaan tiettyä autopaikkaa (esim. talli, hallipaikka, katos).

Pysäköintiosake voi myös tuottaa oikeuden pysäköintiin yhdelle kulloinkin vapaana olevalle pysäköintipaikalle. Tällaisia osakkeita ei kuitenkaan ole asunto-osakeyhtiössä tai keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä.  

Pysyvä huoneistotunnus 

Pysyvä huoneistotunnus on tunnus, jolla huoneisto yksilöidään koko sen elinkaaren ajaksi. Väestötietojärjestelmän pysyvä huoneistotunnus (VTJ-PHT) on VTJ:ssä uusi huoneistojen yksilöivä tunnus. 

Pysyvä rakennustunnus 

Pysyvä rakennustunnus on väestötietojärjestelmässä oleva rakennuksen yksilöivä ainutkertainen tunnus (VTJ-PRT). Pysyvä rakennustunnus koostuu 9 merkkiä pitkästä juoksevasta 1:llä alkavasta numero-osasta sekä yhden merkin mittaisesta tarkistusmerkistä. Esimerkki pysyvästä rakennustunnuksesta:123456789A.

RS-järjestelmä 

RS-järjestelmä tarkoittaa asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa ja ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa koskevaa menettelyä. Säännökset ovat asuntokauppalaissa.  

RS-lyhenne tulee sanoista ”rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema”. RS-järjestelmän kehittivät alun perin pankit 1970-luvulla.

Uudiskohde

Uudiskohde on asuinhuoneisto, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet perustajaosakas myy rakennusaikana tai sen jälkeen ensimmäisen kerran käyttöönotettavaksi. Uudiskohteena pidetään myös sellaista asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin ostaja on siirtänyt oikeutensa ns. siirtosopimuksella edelleen rakennusaikana ennen omistusoikeuden siirtymistä.

Uudiskohteena pidetään myös sellaista asuinhuoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat syntyneet yhtiöjärjestyksen muutoksella asunto- tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön korjausrakentamisen yhteydessä ja jotka myydään edellä kuvatulla tavalla.

Vaihdannanrajoituslauseke

Vaihdannanrajoituslausekkeet merkitsevät poikkeusta osakkeen vapaan siirrettävyyden periaatteesta. Asunto-osakeyhtiölain mukainen osakkeiden lunastusoikeus voi perustua vain yhtiöjärjestyksen määräykseen. Yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeessa voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä. Ennen vuotta 1992 perustetun yhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla lisäksi etuostolauseke tai suostumuslauseke.

Vaihdannanrajoituslausekkeet vaikuttavat siihen, miten omistusoikeuden siirto merkitään osakeluetteloon. Ne eivät vaikuta omistuksen tai panttauksen rekisteröimiseen.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka tulee maksaa asunto-osakkeen, muun arvopaperin tai kiinteistön vastikkeellisesta luovutuksesta. Verovelvollinen on luovutuksen saaja.

Asunto-osakkeen luovutuksessa varainsiirtovero on 2% luovutushinnasta. Kiinteistön luovutuksessa varainsiirtovero on 4 % luovutushinnasta.

Varainsiirtoveroilmoitus

Varainsiirtoveroilmoitus on asunto-osakkeen, muun arvopaperin tai kiinteistön vastikkeellisesta luovutuksesta Verohallinnolle annettava ilmoitus. Ilmoitus on annettava kahden kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta tai uuden asunnon kaupassa omistusoikeuden siirtymisestä.

Kiinteistönvälittäjällä ilmoitusaika on em. aikaa lyhyempi.

Väliaikaistodistus

Väliaikaistodistus on nimetylle henkilölle asetettu todistus, jolla osoitetaan oikeus yhteen osakeryhmään ja joka sisältää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan todistuksen palauttamista vastaan. Väliaikaistodistuksen ja osakekirjan tulee sisältönsä puolesta vastata toisiaan.

Väliaikaistodistusta tarvitaan lähinnä, kun merkittyjä osakkeita eli osakkeista maksettua määrää käytetään lainan vakuutena ennen osakekirjojen painattamista.

Yhtiön hallitsema tila

Yhtiön hallitsema tila on yhtiöjärjestyksen mukaisesti asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön välittömässä hallinnassa. Tila voi olla huoneisto tai muu osa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. AsOyL jakaa nämä vielä kahteen erään: osakehuoneistoja vastaavat tilat ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat. 

Yhtiöjärjestys 

Yhtiöjärjestys on pakollinen asiakirja osakeyhtiöllä, asunto-osakeyhtiöillä ja keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä. Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö on säädetty asunto-osakeyhtiön osalta asunto-osakeyhtiölaissa.

Yhtiöjärjestys rekisteröidään kaupparekisteriin, josta se on kenen tahansa saatavissa. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava: 

  1. yhtiön toiminimi
  2. yhtiön kotipaikkana oleva Suomen kunta
  3. yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
  4. jokaisen osakehuoneiston sijainti kiinteistöllä tai rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä
  5. järjestysnumerolla yksilöitynä, mikä osake tai osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa
  6. yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat siten kuin 4 kohdassa säädetään ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat
  7. yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. 

Yritys

Yritys on elinkeinotoimintaa harjoittava yhteisö tai yksityinen elinkeinonharjoittaja. Yritys on nimitys yhden tai useamman henkilön harjoittamalle, yleensä taloudellista hyötyä tavoittelevalle, toiminnalle. Yritystoiminnan harjoittamiseksi yrittäjä/yrittäjät perustavat usein yhtiön, jonka puitteissa ja nimissä yritystoimintaa harjoitetaan.