Huoneistojärjestelmää koskevaan lainsäädäntöön tehtiin tarkennuksia
Huoneistotietojärjestelmää koskevaan lainsäädäntöön tehtiin muutoksia, jotka tulivat voimaan 1.6.2023. Muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Osa säädöksistä astuu voimaan myöhemmin annettavan asetuksen kautta tai niiden noudattamisvelvollisuus alkaa vasta myöhemmin. Kokosimme tähän keskeisimmät muutokset ja täsmennykset.
Muutokset keskittyvät selkiyttämään osakeryhmien muutostilanteita sekä laajentamaan huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen osalta. Huoneistotietojärjestelmä tulee tuottamaan tarvittavat tiedot taloyhtiölainoista positiiviselle luottotietorekisterille säännöllisesti vuodesta 2026 alkaen. Samalla taloyhtiötä koskevat korjaus- ja muutostyötiedot tulevat osaksi huoneistotietojärjestelmää.
Muutokset huoneistotietojärjestelmälakiin
Huoneistotietojärjestelmälain 5 § saa täsmentävän neljännen momentin, joka koskee perustettavan yhtiön lukuun tapahtuvaa rekisteröintiä. Laissa ei ole aiemmin otettu kantaa perustettavan yhtiön lukuun toimimisesta ja momentin lisäyksellä onkin tarkoitus selkiyttää nykytilaa. Jatkossa rekisteristä ilmenee, mikäli osakkeet on hankittu perustettavan yhtiön lukuun.
Huoneistotietojärjestelmälain uusi 8 c pykälä yhdessä asunto-osakeyhtiölain 19 luvun 14 §:n ja 20 luvun 14 §:n kanssa käsittelee rekisteröintiä taloyhtiössä tapahtuneen sulautumisen ja jakautumisen jälkeen. Taloyhtiön velvollisuus tietojen ilmoittamiseen laajenee aiemmasta niin, että omistustietojen lisäksi yhtiön on ilmoitettava myös muuttuneisiin osakeryhmiin kohdistuvat panttaukset ja rajoitukset rekisteröitäväksi uusiin osakeryhmiin. Velvollisuus koskee 1.6.2023 Patentti- ja rekisterihallitukselle rekisteröityjä sulautumisia ja jakautumisia. Rekisteröinnin edellytyksenä on, että kaikki oikeudet vanhoilta osakeryhmiltä voidaan kohdistaa uusiin osakeryhmiin. Säädöksellä täsmäytetään ja selkeytetään sulautumista ja jakautumista koskevia tilanteita.
Huoneistotietojärjestelmän 8 d §:n tarkoituksena on selkeyttää tilanteita, joissa osakeryhmät poistuvat osakehuoneistorekisteristä yhtiömuodon muutoksen tai yhtiön purkautumisen ja rekisteristä poiston seurauksena. Mikäli yhtiö tekee sellaisen yhtiömuodon muutoksen, että yhtiö poistuu huoneistotietojärjestelmästä tai yhtiö purkautuu ja siten poistetaan rekisteristä, poistuu myös näitä yhtiöitä koskevat osakeryhmät huoneistotietojärjestelmästä. Samalla myös osakeryhmiin kohdistuvat omistukset, panttaukset ja rajoitukset poistuvat rekisteristä.
Muutokset lakiin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta (voimaanpanolaki)
Voimaanpanolain 5 §:n ja asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n ensimmäisen momentin kuudes kohta saa täydennyksenä maininnan siitä, että ulosottoa ja turvaamistointa koskevat rajoitukset tulee merkitä myös osakeluetteloon. Näiden lisäksi osakeluetteloon merkitään jatkossa myös lesken hallintaoikeus ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus.
Tämä mahdollistaa sen, että kyseiset rajoitukset näkyvät rekisteristä jo siitä hetkestä alkaen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle, mutta omistaja ei ole vielä hakenut omistukselleen rekisteröintiä. Tarkoituksena on selkiyttää rajoitusten näkymistä nk. siirtymäajan aikana, jolloin osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta omistaja ei ole vielä hakenut omistuksensa rekisteröintiä.
Voimaanpanolain 6 a §:ssä selvennetään huoneistotietojärjestelmän piiriin kuulumista ja osakeluettelon siirtovelvollisuutta sellaisten yhtiöiden osalta, jotka tekevät yhtiömuodon muutoksen, joko asunto-osakeyhtiöksi tai keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Säädöksellä selkiytetään nykytilaa ja vahvistetaan nykyinen käytäntö, jossa yhtiömuodon muutoksen kautta syntyneet asunto-osakeyhtiöt tai keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat velvoitettuja tekemään osakeluettelon siirron ja kuuluvat täten huoneistotietojärjestelmän ja sitä koskevan lainsäädännön piiriin.
Voimaanpanolain 7 §:ssä täsmennetään ehdollisiin saantoihin liittyvää määräaikaa, kun kyseessä on ensimmäinen luovutus osakeluettelon siirron jälkeen. Ehdollisten saantojen osalta kahden kuukauden määräaika lasketaan jatkossa omistusoikeuden siirtymisestä eikä luovutussopimuksen tekemisen ajankohdasta lukien. Säädös on tarpeellinen täsmennys, sillä osakkeenomistaja ei voi käytännössä hakea omistuksensa rekisteröintiä ennen kuin hän on saanut osakekirjan haltuunsa ja omistusoikeus on hänelle siirtynyt.
Muutokset asunto-osakeyhtiölakiin
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 43 § 5 momenttia selvennetään siten, että jatkossa vähemmistöosakkeiden lunastamista koskeva ääni- ja omistusosuusvaatimuksen täyttyminen on ilmoitettava merkittäväksi osakeluetteloon. Ilmoitusvelvollisuus koskee taloyhtiötä.
Myös 28 luvun 1 §:n 2 momenttia täsmennetään. Kyseinen säädös koskee huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön soveltamista kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön. Momenttia selvennetään siten, että säädöksestä käy ilmi, miltä osin kiinteistöosakeyhtiön on aina noudatettava asunto-osakeyhtiölain säädöksiä. Näitä ovat 1 luvun 5 §:n 2 momentti, joka koskee yhtiölle sallittua toimintaa, 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 ja 5 kohta, jotka koskevat huoneistoselitelmän vähimmäissisältöä ja 2 luvun 4 §:n 2 momentti, mikä käsittelee osakeryhmän jakamattomuuden periaatetta.
Lisäksi yllä on jo kerrottu tietyistä muutoksista, jotka yhdessä huoneistotietojärjestelmälain tai voimaanpanolain kanssa muuttavat tai täsmentävät nykymenettelyä.
