Suomessa rakennetaan noin 25 000 osakehuoneistoa vuosittain. Tämä tarkoittaa luonnollisesti, että maassa perustetaan useita uusia asunto-osakeyhtiöitä ja keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä joka vuosi. Viime vuosina määrä on ollut keskimäärin 1 400 uutta yhtiötä vuodessa.
Suurempia vanhojen taloyhtiöiden korjauksia voidaan nykyisin rahoittaa lisärakentamisella: ullakko jaetaan huoneistoiksi asuinkäyttöön, rakennetaan kokonainen lisäkerros tai jopa aivan uusi rakennus tontille. Taloyhtiö myy koko korjaus- ja lisärakennusurakan byrokratioineen ulkopuoliselle rakennuttajalle ja lopputuloksena syntyy kokonaan uusia osakehuoneistoja vanhaan taloyhtiöön.
Tiedot uudiskohteista ja niissä tapahtuvista yhtiöjärjestyksen muutoksista, perustajaosakkaista, RS-menettelystä, panttauksista jne. ovat olleet varsin hajallaan ja näkymättömissä eri tahoilla. Sama koskee tosin myös vanhoja taloyhtiöitä. Kaikki nämä tiedot haluttiin koota yhteiseen järjestelmään, jossa ne olisivat eri tahojen käytettävissä tarpeidensa ja oikeuksiensa mukaan. Järjestelmästä säädettiin lailla, ja tiedot sisältävä huoneistotietojärjestelmä otettiin käyttöön vuoden 2019 alussa. Uudet taloyhtiöt ovat jo perustamisestaan lähtien huoneistotietojärjestelmässä ja siirtymäkauden aikana sinne siirtyvät myös vanhat taloyhtiöt. Uusilla taloyhtiöillä ei enää ole paperisia osakekirjoja lainkaan ja vähitellen ne jäävät unholaan myös vanhoilla taloyhtiöillä.
Keitä ovat toimijat uudisrakentamisessa?
Suuret rakennusyhtiöt rakennuttavat valtaosan uudistuotannosta. Tällöin käytössä on useimmiten kuluttajien oikeuksia turvaava asuntokauppalain RS-menettely, ja asuntoja aletaan myydä jo rakentamisvaiheen aikana. Kaikkea rakentamista ei RS-menettely tällöinkään koske. Kokonaan RS-menettelyn ulkopuolella ovat lomaosakeyhtiöt ja pysäköintitalot, jotka kuitenkin voivat kuulua huoneistotietojärjestelmän piiriin. Tavallisten asuintalojen erilliset autopaikkaosakkeet eivät nekään kuulu RS-menettelyyn, vaikka saman taloyhtiön osakehuoneistot kuuluvatkin.
Myös pienemmät grynderit perustavat ja rakennuttavat taloyhtiöitä. Tällöin vasta valmiiksi rakennettujen taloyhtiöiden osakkeet myydään kuluttajille, eikä RS-menettely koske kauppoja. Taloyhtiöitä toteutetaan myös ryhmärakentamisena, jolloin osakkaat ovat samalla taloyhtiön perustajaosakkaita ja osallistuvat kotinsa valmistumiseen kaikissa vaiheissa alusta loppuun.
Uudisrakentamisen alueella on perinteisesti ollut useita tahoja, joita kohtaan rakennuttajilla on velvoitteita ennen kuin uudet, onnelliset omistajat voivat nauttia vastavalmistuneesta kodistaan. Koska rakennuttajia on kirjava joukko suurista rakennusyhtiöistä ryhmärakennuttajiin, ovat tapauksetkin erilaisia ja näin ovat tarpeelliset toimenpiteet muotoutuneet ajan kuluessa eri tilanteita koskeviksi vakiintuneiksi menettelyiksi.
Huoneistotietojärjestelmä uudisrakentamisessa
Huoneistotietojärjestelmä-lain voimaantulosta eli vuoden 2019 alusta lähtien on menettely yksinkertaisuudessaan seuraava: perustetaan taloyhtiö Patentti- ja rekisterihallituksen perustamispalvelussa. Yhtiön ja huoneistoselitelmän tiedot siirtyvät perustamisen yhteydessä suoraan PRH:sta huoneistotietojärjestelmään. Samalla saadaan PRH:sta myös perustajaosakkaiden tiedot.
Kun taloyhtiössä alkaa RS-menettely, turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa RS-rajoituksen merkitsemisestä huoneistotietojärjestelmään. RS-menettelyn päätyttyä turva-asiakirjojen säilyttäjä taas ilmoittaa RS-rajoituksen poistamisesta ja uudet omistajat ja heidän panttauksensa merkittäväksi huoneistotietojärjestelmään.
Tapauksissa, joissa RS-menettelyä ei ole, edellytetään uusien omistajien itse hakevan omistuksensa rekisteröintiä tai pankkien panttauksen rekisteröintiä, jotta lain edellyttämät velvoitteet toteutuvat ja huoneistotietojärjestelmä on heti ajantasainen.
Mutta entä jos…
Kuinka toimia oikein, jos yhtiöjärjestystä muutetaankin kesken rakentamisen? Mitä pitää ilmoittaa millekin viranomaiselle tai osapuolelle ja missä järjestyksessä? Kenellä tämä velvollisuus on: rakennuttajalla vai turva-asiakirjojen säilyttäjällä? Siirtyvätkö tiedot viranomaiselta toiselle? Entä jos RS-menettelyn aikana osakkeiden ostosta sopimuksen tehnyt henkilö siirtääkin sopimuksen edelleen toiselle?
Jokaisen toimijan pitäisi osata tunnistaa oma tilanteensa ja toimia oikein tässä uudessa digitaalisessa ympäristössä. Kannattaa siis tutustua eri viranomaisten ohjeistukseen etukäteen.
Maaliskuun 24. päivänä Maanmittauslaitos järjestää huoneistotietojärjestelmästä verkkowebinaarin rakennuttajille. Voit ilmoittautua tilaisuuteen Tapahtumat-sivulta tai katsoa infon tallenteena myös myöhemmin.
Kirjoittaja on Verohallinnon ylitarkastaja, joka on työnkierrossa Maanmittauslaitoksessa.
