Aina näihin päiviin asti osakehuoneiston omistajuus on osoitettu Suomessa paperisella osakekirjalla. Omistuksen vaihtumisen yhteydessä osakekirjaan on tehty siirtomerkintä, jolla edellinen omistaja todistaa siirtäneensä omistajuuden edelleen. Selkeää – mutta työlästä ja paikkasidonnaista, kun kirjauksien tekemiseen on vaadittu puumerkit paperiin.
Tulevaisuudessa osakekirjan korvaa sähköinen omistajamerkintä. Omistajamerkinnät ovat huoneistotietojärjestelmässä, josta vastaa Maanmittauslaitos.
Tällä hetkellä valtaosa osakehuoneistojen omistuksesta todistetaan edelleen paperisella osakekirjalla, ja niistä suurin osa on pankeissa lainojen vakuutena. Toki osakekirja voi olla omistajallaankin. Ongelmallisia tilanteita on tullut eteen, jos osakekirjaa ei löydy mistään. Tällöin osakekirja pitää kuolettaa ja painattaa uusi; prosessi kestää vähintään puoli vuotta. Kadonneiden osakekirjojen tapauksia tulee meidänkin kiinteistönvälitysyrityksessämme vastaan vuosittain. Sähköinen omistajamerkintä poistaa tämän ongelman kokonaan.
Elämme historiallista siirtymäkautta
Tällä hetkellä olennaisinta asuntokauppatilanteessa on tarkistaa, mikä tilanne taloyhtiössä on. Jos osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, tulee meidän välitysammattilaisten ohjeistaa ostajaa siitä, että kaupan syntymisen jälkeen osakekirja on toimitettava Maanmittauslaitokseen mitätöitäväksi ja pyydettävä samalla omistajamerkinnän sähköistämistä. Tai ostaja voi antaa tehtävän lainoittavan pankin hoidettavaksi.
Olemassa olevista sähköisistä omistajamerkinnöistä tulee tarkistaa niihin kohdistuvat panttivastuut ja muut mahdolliset rajoitteet kuten RS-merkintä. Lisäksi kauppakirjassa on mainittava myyjän suostumus omistusmerkinnän siirtämiseltä ostajalle. Näissäkin kaupoissa ostajaa ohjeistetaan hakemaan omistuksen rekisteröintiä itselleen.
Suurin osa alueeni taloyhtiöistä ei ole vielä tehnyt osakeluettelon siirtoa huoneistotietojärjestelmään. Tavanomaisin syy tälle on todennäköisesti se, että ammattimaisesti isännöidyt taloyhtiöt alkavat tekemään osakeluettelon siirtoja vasta nyt, kun isännöintijärjestelmien toteutukset huoneistotietojärjestelmään liittyen alkavat olla valmiita. Pienet taloyhtiöt, joissa asuntoja on vain muutamia, ovat sähköistäneet osakeluetteloitaan enemmän.
Mielenkiinnolla odotan seuraavaa vuotta, jonka loppuun mennessä taloyhtiöiden on tehtävä osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään. Välittäjille se tarkoittaa jatkuvaa kartalla pysymistä taloyhtiöiden tilanteesta, jotta kaupanteon yhteydessä ohjeistus asiakkaille on oikeaa.
Tulevaisuuden visiot huoneistotietojärjestelmän tarjoamista käyttömahdollisuuksista ovat välittäjän kannalta kutkuttavat.
Huoneistotietojärjestelmän ympärille muodostuvat rajapinnat mahdollistavat saumattoman ja reaaliaikaisen tiedonjaon alan toimijoiden (pankit, isännöitsijät, välittäjät) välillä. Välittäjät voivat toimittaa tiedon osakkeenomistajan vaihdoksesta luotettavasti ja nopeasti isännöitsijälle, ja vastaavasti välittäjä voi vaivatta tarkistaa huoneiston omistajuuden ja asiakkaan oikeuden myydä sitä. Saati sitten seuraava kehitysaskel, jossa muut reaaliaikaiset tiedot taloyhtiöstä, autopaikoista, remonteista ym. tulevat jaettavaksi. Sitten kun tähän kytketään vielä pankkien panttivastuut ja niiden siirtymiset pankilta toisille, on kaupanteon teknisen toteutuksen ulottuvuus jo hyvässä mallissa. Mutta joidenkin ominaisuuksien kanssa saamme varmasti vielä odotella jonkin tovin. Ehkä kuitenkin vielä oman työurani aikana moni asia on mahdollista.
Välittäjinä meillä on myös vahva tuntuma siihen, miten muutos vaikuttaa itse asunnon ostajiin ja myyjiin. Osapuolten suhtautuminen sähköisiin omistajamerkintöihin siirtymiseen on varmasti yhtä laaja kuin on ihmisjoukkokin. Konkreettisten, käsin kosketeltavien asioiden, kuten osakekirjan, katoaminen tuntuu usein haastavalta ja ehkä jopa pelottavalta. Isoin kysymys ja epävarmuus kohdistunee siihen, miten väärinkäytökset estetään. Entä tilanteet, joissa sähköisten palveluiden käyttö ei kaupan osapuolelle ole mahdollista? Tai ns. erikoistilanteet; edunvalvonta, kuolinpesät nyt yleisimmistä – miten sähköisten omistajamerkintöjen siirto toteutetaan heidän kohdallaan? Näiden kysymysten parissa olemme asiakkaiden kanssa tekemisissä.
Samalla kun uudet toimintatavat herättävät paljon kysymyksiä, sähköistyvän maailman mukanaan tuoma helppous houkuttaa. Omaisuuden myynti ja ostaminen on entistä helpompaa – kauppa ei ole yhden paperidokumentin varassa. Jatkossa myyjän tai ostajan ei tarvitse toimia tiedonvälittäjänä muiden toimijoiden (pankki, välitysliike, isännöitsijä) välillä vaan kaikki tieto on helposti jaettavissa ja nähtävissä yhdestä paikasta, luotettavasti. Uskon myös vahvasti, että kaikki tilanteet ja toimintatavat, jotka vähentävät virastossa jonottamista, ovat asiakkaille enemmän kuin tervetulleita.
Olennaisinta kaiken uuden keskellä on kuitenkin se, että me alan ammattilaisina osaamme ohjeistaa kaupan eri osapuolia siinä, miten heidän tulee toimia ja missä järjestyksessä. Tämä kaikki on meille osa arkipäivää, mutta suurimmalle osalle ihmisiä harvinaista ja joskus ainutlaatuista. Asiansa osaava välittäjä selventää, mitä tapahtuu, miksi ja miten asiakkaan tulee toimia. Ihmisten kohtaamista, inhimillisyyttä ja aitoa asiakaspalvelua ei voida koskaan ohittaa, oli palvelu tai toimintatapa kuinka sähköinen tahansa.
Kirjoittaja on Kiinteistömaailma Mikkelin yrittäjä Sisko Koobas.
