Huoneistojen omistusten, panttausten ja rajoitusten kirjaaminen käynnistyi huoneistotietojärjestelmään vajaa neljä vuotta sitten. Huoneistotietojärjestelmää koskeva lainsäädäntö on sen jälkeen muuttunut 1.2.2021, ja viimeisin lakimuutospaketti hyväksyttiin eduskunnassa marraskuun lopussa. Päivitimme käsikirjan nyt vastaamaan tämänhetkistä kirjaamiskäytäntöä ja voimassa olevaa lainsäädäntöä. Viimeisimmän lakimuutoksen voimaantulon ajankohta ei tätä kirjoittaessani ole vielä tiedossa, mutta arvioitu ajankohta voimaantulolle on vuosi 2025. Huoneistokirjaamisen osalta uusin lakimuutos sisältää säännökset osakeryhmien muutoksen käsittelystä sekä eräitä muita kirjaamista selventäviä uusia säännöksiä ja nykyisten säännösten muutoksia. Näiden osalta käsikirjaa tullaan päivittämään myöhemmässä vaiheessa.
Nostan tähän sidosryhmiemme kannalta keskeisimpiä kohtia käsikirjaan tehdyistä päivityksistä.
Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelon siirrolle säädettyä määräaikaa jatkettiin 31.12.2023 asti. Tämän jälkeen osakeluettelon siirto on yhtiölle maksullinen. Maksun suuruudesta säädetään erikseen lähempänä vuoden 2023 loppua.
Eräitä yhtiöjärjestyksen muutostilanteita
Vanhassa yhtiössä tehdyssä yhtiöjärjestyksen muutoksessa on hyvä huomioida tilanteet, joissa vanhat osakeryhmät ovat muuttuneet (esim. huoneistojen yhdistäminen tai jakaminen). Omistajan hakiessa omistuksensa rekisteröintiä muuttuneisiin osakeryhmiin, on hänen samalla esitettävä muuttuneesta osakeryhmästä annettu uusi osakekirja tai sen sijasta väliaikaistodistus, jos lakanneen osakeryhmän omistus on perustunut paperiseen osakekirjaan.
Jos muu yhtiö kuin asunto-osakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö muutetaan asunto-osakeyhtiöksi tai keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi, johtaa se aina yhtiömuodon muuttaneen yhtiön käsittelemiseen vanhana yhtiönä. Tällaisen yhtiön tulee siirtää osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle päästäkseen huoneistotietojärjestelmään. Menettely on sama riippumatta siitä, milloin yritysmuotoa muuttanut yhtiö oli perustettu.
RS-menettelyssä huomioitavaa
RS-menettelyn päätyttyä voi syntyä tilanne, jossa osake on myyty, mutta ostaja ei ole vielä täyttänyt kaikkia omistusoikeuden siirtymiseksi asetettuja ehtoja. Näissä tilanteissa turva-asiakirjojen säilyttäjä voi ilmoittaa ostajan osakehuoneistorekisteriin omistajaksi vain, jos myyjä on antanut siihen suostumuksensa turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Saantoa ei koskaan kirjata turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta ehdollisena vaan kirjaus on aina lopullinen.
Voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki koskee kaikkia lunastuslausekkeita
Muilla vaihdannanrajoituslausekkeilla kuin lunastuslausekkeilla tarkoitetaan ainoastaan suostumus- ja etuostolausekkeita. Aiemman tulkinnan mukaan vanhoilla yhtiöillä olisi voinut olla yhtiöjärjestyksessään voimassa ns. vanhoja lunastuslausekkeita, joihin olisi sovellettu ennen vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain säännöksiä, ja jotka ohjeistimme ilmoittamaan osakeluettelon siirrossa muuna vaihdannanrajoituksena. Uuden tulkinnan mukaan osakehuoneistorekisteriin sähköiseksi muutetun osakkeen lunastusmenettelyyn sovelletaan aina voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia riippumatta siitä, milloin lunastuslauseke on yhtiöjärjestykseen otettu. Sama koskee keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin sisältyviä lunastuslausekkeita. Lisäksi käsikirjaan on otettu maininnat keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakeyhtiölain mukaisista suostumuslausekkeista, joihin kirjaamismenettelyssä sovelletaan samoja säännöksiä kuin asunto-osakeyhtiöiden suostumuslausekkeiden kohdalla.
Uudella lunastuslausekkeita koskevalla tulkinnalla on merkitystä osakeluettelon siirrossa siten, että 1.12.2022 lukien taloyhtiöt ilmoittavat siirtopalvelussa kaikki lunastuslausekkeet rajoituslajilla ”yhtiöjärjestyksestä johtuva lunastusrajoitus”. Vaihdannanrajoituslausekkeista ainoastaan suostumuslauseke, mukaan lukien OYL:n mukainen suostumuslauseke, ja etuostolauseke ilmoitetaan siirtopalvelussa rajoituslajilla ”yhtiöjärjestyksestä johtuva muu vaihdannanrajoitus”.
Maanmittauslaitos siirtää - ennen 1.12.2022 ”muuna vaihdannanrajoituksena” ilmoitetut -lunastuslausekkeet oikean rajoituslajin alle. Ilmoitamme rajoituslajin korjaamisesta taloyhtiöille, joita asia koskee.
Käsikirjaan on päivitetty myös etuosto- ja suostumuslausekkeita koskeva kirjaamiskäytäntö, jossa näitä lausekkeita koskevan menettelyn toteutuminen tutkitaan jo saannon rekisteröinnin yhteydessä taloyhtiön hallituksen selvityksen perusteella.
Käsikirjan uusia kohtia
Edellä mainittujen nostojen lisäksi käsikirjan päivitykseen on uusina kohtina lisätty muun muassa edunvalvontaa, yhteisöjen suostumuksia ja osakkeiden hankkimista perustettavan yhtiön lukuun koskevat kappaleet. Rajoituslajit on päivitetty vastaamaan voimassa olevaa huoneistotietojärjestelmälainsäädäntöä ja avattu niistä yleisimpiä.
Käsikirjan loppuun on lisätty uusina kohtina rekisteröinnin oikeusvaikutuksia, sähköisiä allekirjoituksia, kirjaamismaksuja sekä vahingonkorvausvelvollisuutta koskevat kappaleet. Käsikirjan rakennetta on myös joiltain osin muutettu.
Päivitämme käsikirjaa jatkossa kerran vuodessa tai tarpeen vaatiessa useamminkin. Käsikirja pidetään yleisellä tasolla ja kompaktin kokoisena niin, että siitä löytyvät helposti huoneistokirjaamista koskevat keskeiset menettelytavat ja säädöstausta.
Kirjoittaja työskentelee kirjaamislakimiehenä Maanmittauslaitoksessa.
