RS-pankit

Yhtiön perustaminen 1.1.2019 alkaen

Uudet asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt perustetaan 1.1.2019 alkaen sähköisesti Patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) palvelussa. Osakekirjoja ei paineta, vaan osakkeen omistus merkitään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisteriin. Sähköinen perustaminen tarkoittaa, että yhtiön tiedot ilmoitetaan PRH:n asiointipalveluun ja palvelu muodostaa annettujen tietojen perusteella yhtiöjärjestyksen. Samalla tiedot osakkeen ensimmäisestä omistajasta siirtyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. 

RS-menettely 1.1.2019 alkaen

RS-pankin tai aluehallintoviraston perustehtävät turva-asiakirjojen säilyttäjänä pysyvät ennallaan. Uutena tehtävänä turva-asiakirjojen säilyttäjälle (=RS-pankille) on kuitenkin rajoitusten, panttausten ja omistusten ilmoittaminen huoneistotietojärjestelmään. Menettelytavat eroavat hiukan riippuen siitä, onko yhtiö perustettu ennen vai jälkeen 1.1.2019 sekä siitä, milloin RS-menettely on alkanut. Alapuolella on selostettu toimintatapoja näihin liittyen.

RS-menettelyn muutokset koskevat niitä yhtiöitä, joiden osakkeisiin sovelletaan huoneistotietolakia. Näitä ovat 1.1.2019 jälkeen perustetut uudet yhtiöt sekä ne ennen 1.1.2019 perustetut vanhat yhtiöt, joissa osakeluettelo on siirretty ja omistus kirjattu ennen RS-menettelyn alkamista.

Yhtiö perustetaan ja RS-menettely alkaa 1.1.2019 jälkeen

Yhtiön perustaminen tapahtuu sähköisesti PRH:n palvelussa ja yhtiön perustiedot siirtyvät suoraan huoneistotietojärjestelmään. Yhtiön osakeluettelo on sähköinen eikä paperisia osakekirjoja paineta. RS-pankki ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään merkittäväksi rajoituksen, jonka mukaan osakkeen omistus ja panttaus rekisteröidään ja merkinnät tehdään vain sen ilmoituksesta. Turva-asiakirjojen säilyttäjä pitää omistajarekisteriä RS-menettelyn päättymiseen saakka.

Kun RS-menettely päättyy, turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään osakkeen omistajat sekä mahdolliset panttaukset ja ulosmittausmerkinnät. Samalla RS-rajoitus poistetaan huoneistotietojärjestelmästä. RS-rajoituksen poistamisesta pitää kuitenkin ilmoittaa erikseen niiden osakehuoneistojen osalta, joita ei ole myyty. Omistajatiedoksi jää PRH:lta saatu tieto perustajaosakkaasta.

Yhtiö on perustettu ennen 1.1.2019 ja RS-menettely alkaa 1.5.2019 jälkeen

Jos yhtiö siirtää osakeluettelon pidon MML:lle ja perustajaosakas rekisteröi omistuksensa huoneistotietojärjestelmään ennen RS-menettelyn alkamista, ei osakekirjoja tarvitse painattaa. Tämä koskee yhtiöitä, jotka on perustettu ennen 1.1.2019, mutta osakekirjat ovat painamatta ja RS-menettely alkaa vasta 1.5.2019 tai myöhemmin.

RS-pankki ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään merkittäväksi, että osakkeen omistus ja panttaus rekisteröidään vain sen ilmoituksesta. RS-pankki pitää omistajarekisteriä koko RS-prosessin ajan. Kun RS-menettely päättyy, RS-pankki ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään kaikki uudet omistajat sekä mahdolliset panttaukset ja ulosmittaukset. Niiden huoneistojen osalta, joita ei ole myyty, jää omistajatiedoksi PRH:lta saatu tieto perustajaosakkaasta.

Yhtiö on perustettu ennen 1.1.2019 ja RS-menettely alkaa ennen 1.1.2019

Yhtiöllä voi olla osakekirjat tai väliaikaistodistukset, jotka yhtiö antaa RS-pankin hallintaan. RS-pankki pitää omistajarekisteriä koko RS-menettelyn ajan; myös sen aikana tehtävien luovutusten osalta. Kun RS-menettely päättyy, pankki luovuttaa osakekirjat omistajille tai pantinhaltijoille.

RS-menettelyn päättymisen jälkeiset luovutukset ilmoitetaan nykyiseen tapaan taloyhtiön isännöitsijälle niin kauan, kunnes yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Tämä on mahdollista 1.5.2019 alkaen. Kun taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa, voi paperisen osakekirjan omistaja hakea sähköistä omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Osakeluettelon siirron jälkeen on osakkeen tämän hetkisillä omistajilla 10 vuotta aikaa hakea sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmään. Tämä tarkoittaa tilannetta, johon ei liity omistajavaihdosta.

Kun osakeluettelon siirron jälkeen huoneisto luovutetaan, on uudella omistajalla velvollisuus hakea omistuksen rekisteröintiä 2 kuukauden määräajassa perustuen huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanolakiin. Paperinen osakekirja mitätöidään samassa yhteydessä. 

Ennen 1.1.2019 perustettujen yhtiöiden osakeluettelojen siirto osakehuoneistorekisteriin

Taloyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään aikavälillä 1.5.2019–31.12.2022. Tällöin osakeluettelon siirto on maksutonta hakijalle, mutta 1.1.2023 alkaen siirrosta peritään maksu. Osakeluettelon siirron lisäksi omistajien tulee hakea omistuksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään, minkä yhteydessä osakekirja mitätöidään. Maanmittauslaitos suosittelee, että silloin, kun yhtiö on perustettu ja RS-menettely on alkanut ennen 1.1.2019, osakeluettelo siirretään huoneistotietojärjestelmään vasta RS-menettelyn päätyttyä. Ajantasainen omistajarekisteri on rakentamisvaiheen kestäessä vain RS-pankin hallussa.

Osakeluettelon siirto on asunto-osakeyhtiöille pakollinen, mutta keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle vapaaehtoista.

RS-menettelyn päätyttyä tapahtuva luovutus, kun perustajaosakas on osakehuoneistossa omistajana

  • Markkinointi ja huoneiston luovutussopimus tehdään kuten nytkin
  • Osakkeen omistus kirjataan huoneistotietojärjestelmään saajan hakemuksesta
  • Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena
  • Suostumus voidaan antaa sähköisessä asiointipalvelussa
  • Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen

Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon

  • Edellyttää varainsiirtoveron suorittamista
  • Huoneistotietojärjestelmästä lähtee yhtiölle (hallitus/isännöitsijä) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä -> osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä 

Panttauksen kirjaaminen 

  • Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde, panttaussitoumus)
  • Panttauksen kirjaaminen huoneistotietojärjestelmään korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen
  • Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta
  • Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus
  • Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan
  • Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna